Pourquoi et comment investir dans les actifs réels ?

Entre inflation persistante, tensions géopolitiques et instabilité des marchés financiers, les investisseurs sont en quête de résilience. Dans ce contexte, les actifs réels refont surface comme des piliers stratégiques. Tangibles, décorrélés des fluctuations boursières et porteurs de valeur intrinsèque, ils permettent de diversifier efficacement son portefeuille tout en se prémunissant contre l'érosion monétaire. 

Cet article vous propose un décryptage clair, concret et actionnable pour comprendre l'intérêt des actifs réels en 2025 et prendre des décisions éclairées pour votre portefeuille.

Qu'est-ce qu'un actif réel ?

Un actif réel est un bien tangible dont la valeur repose sur son utilité ou sa rareté. Contrairement aux actifs financiers (actions, obligations...), les actifs réels sont physiques, tangibles, concrets. Ils ont une valeur intrinsèque, indépendante des marchés boursiers.

Ils comprennent notamment :

• l'immobilier (résidentiel, commercial, logistique...) ;

• les matières premières (or, pétrole, bois, blé...) ;

• les infrastructures (routes, énergies, télécoms...) ;

• les terres agricoles, les vignes et les forêts ;

• les biens de collection (art, vins, voitures anciennes...).

Les caractéristiques des actifs réels

Tangibilité : les actifs réels sont matériels, palpables. Cette dimension rassure de nombreux investisseurs, car elle offre une perception de stabilité face à l'immatérialité de la finance traditionnelle.

Valeur intrinsèque : leur valeur dépend de leur usage ou de leur rareté. Une terre agricole produit des cultures, un immeuble génère des loyers, une montre de collection est composée de matériaux de qualité et d’un mécanisme particulier...

Résistance à l'inflation : historiquement, les actifs réels protègent contre l'érosion monétaire. Les loyers, les prix des ressources naturelles ou les coûts de construction ont tendance à suivre l'inflation.

Diversification : les actifs réels ont une corrélation faible ou négative avec les actions et obligations. Ils permettent donc de réduire la volatilité globale d'un portefeuille. Pour certains actifs réels, on parle de valeur refuge car ils auront tendance à s’apprécier lorsque le reste des actifs est en difficulté (c’est le cas de l’or notamment).

Quels sont les différents types d’actifs réels ?

Immobilier

L'immobilier est l'actif réel par excellence. Il peut générer des revenus (loyers), peut être valorisé (plus-values), et bénéficie d’une grande accessibilité : achat en direct, SCI, SCPI, OPCI, club deals... C'est aussi un actif transmissible et optimisable fiscalement.

L’atout principal de l’immobilier dans un patrimoine est qu’il peut être acquis via le levier du crédit, un excellent moyen d’augmenter significativement et à moindre effort la valorisation de son patrimoine.

Matières premières

L'or, l'argent, le pétrole, le cuivre ou le lithium sont essentiels à l'économie mondiale. Leur prix peut être volatile mais ils peuvent jouer un rôle de couverture. L'or est souvent perçu comme une valeur refuge.

Attention cependant, la valorisation des matières premières est très fortement dépendante du contexte géopolitique mondial. En fonction des matières premières ciblées, une stratégie de détention longue pourra être pertinente (or) ou bien une stratégie de trading s’y prêtera davantage (pétrole, blé...).

Infrastructures

Les routes, les écoles, les hôpitaux, les réseaux électriques ou Internet sont financés par des fonds spécialisés. Ils offrent des flux de revenus stables, adossés à des contrats de long terme souvent indexés sur l'inflation.

Les infrastructures offrent un réel pouvoir de décorrélation des autres actifs plus classiques et permettent en investissant intelligemment de rechercher sur le long-terme un rendement pertinent ajusté du risque. Nous les intégrons régulièrement dans nos allocations.

Forêts et terres agricoles

Investir dans la terre revient à miser sur le long terme. Les forêts offrent un rendement via la vente de bois, les terres agricoles via les loyers ou l'exploitation. Les vignes et terres agricoles peuvent être louées ou exploitées directement.

Atouts supplémentaires : l'avantage fiscal en cas de transmission et une défiscalisation à l’entrée en fonction de la forme juridique du véhicule d’investissement.

Certains groupements viticoles permettent de percevoir le retour sur investissement directement en bouteilles de vin ou de champagne.

Objets d’art et de collection 

Art, montres, vins, voitures anciennes : ces actifs réels allient plaisir, diversification et potentiel de plus-value. Ils demandent toutefois expertise et patience.

Pourquoi intégrer les actifs réels dans votre stratégie patrimoniale ?

• Protection contre l'inflation : alors que les taux réels restent négatifs, les actifs réels permettent de maintenir son pouvoir d'achat.

• Rendements réguliers: certains actifs réels offrent des revenus stables (loyers, dividendes d'infrastructures, exploitation agricole).

• Réduction du risque global : leur comportement décorrelé en fait un excellent outil de gestion du risque.

• Transmission et fiscalité : certains actifs réels, comme les bois et forêts ou les terres agricoles, bénéficient d'abattements intéressants en cas de succession ou de donation.

• Sens et durabilité : beaucoup d'investisseurs cherchent aujourd'hui à donner du sens à leurs placements. Les forêts, les infrastructures durables, l'agriculture responsable répondent à cette aspiration.

Quels sont les inconvénients des actifs réels ?

• Moins de liquidité : revendre un bien immobilier ou une parcelle agricole prend du temps. C'est un placement de moyen/long terme.

• Frais et complexité de gestion : entretiens, impôts, assurances, travaux... les actifs réels ne sont pas toujours passifs.

• Barrière à l'entrée : certains actifs demandent un capital important, sauf à passer par des fonds ou des solutions mutualisées (SCPI, GFI...).

• Risques opérationnels : vacance locative, mauvaise récolte, chute des prix du bois ou de l'or... chaque actif a ses propres aléas.

Comment accéder aux actifs réels ?

• En direct : achat d’un appartement, d’une forêt, d’un champ ou d’une œuvre d’art. Cela demande du temps, des compétences et du capital. 

• Via des véhicules collectifs : SCPI, GFI, fonds d'infrastructure, fonds art & luxe, ETF sur matières premières... Permettent d'accéder à ces actifs avec un ticket plus faible et une gestion déléguée. 

• Par l'assurance vie ou le contrat luxembourgeois : certains contrats multisupports permettent d'intégrer des unités de compte investies en actifs réels, avec un cadre fiscal avantageux. 

Chez Sapians, nous sélectionnons avec soin les meilleures opportunités d'actifs réels pour les intégrer intelligemment dans des portefeuilles patrimoniaux sur-mesure. Créez votre compte pour accéder à notre sélection.