Comment construire une allocation diversifiée en SCPI ?

Afin de réduire le risque et d’optimiser le rendement, l’investissement dans une SCPI doit être fait de façon pertinente. Une approche démontre à cet égard son intérêt : construire une allocation diversifiée. Plusieurs étapes permettent d’y parvenir. Retrouvez nos conseils dans cet article.  

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La SCPI, une solution de placement performante et flexible 

Rappel du fonctionnement d’une SCPI 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) connue également sous le nom de pierre-papier est une société dont le but est de faire l’acquisition de différents biens immobiliers afin d’en tirer des revenus via leur mise en location. Bureaux, commerces, résidences de services, entrepôts logistiques, hôtellerie… Les supports de placements sont nombreux. Par ailleurs, certaines SCPI sont thématiques tandis que d’autres n’ont aucune contrainte sectorielle. Cette différence mérite d’être soulignée si vous souhaitez avoir une approche diversifiée de vos investissements en SCPI. 

En tant qu’investisseur, vous vous portez acquéreur de parts de la SCPI et percevez des revenus fonciers versés sous forme de dividendes. Il s’agit en somme d’un investissement locatif à ceci près que la gestion est déléguée à une société de gestion en immobilier.  

Afin d’optimiser votre investissement sur le moyen ou plus généralement le long terme, il convient de bien construire votre allocation. Le but : parvenir à générer des revenus régulièrement et traverser les cycles économiques sereinement lorsqu’ils sont moins favorables. Pour cela, une sélection des supports d’investissements adaptés à votre situation et une diversification dans les typologies d’actifs s’impose comme une marche à suivre gagnante.  

Construire sa stratégie de SCPI diversifiée : les différents types de SCPI 

Construire une allocation diversifiée au sein d’une SCPI passe en premier lieu par l’identification de celle qui correspond à vos besoins et vos objectifs. À ce titre, sachez que les SCPI se classent en 3 catégories :  

• La SCPI dite de rendement dans laquelle le but est de dégager un complément de revenus fonciers sur le court terme, le plus souvent tous les trimestres ; 

• La SCPI fiscale, ou SCPI de défiscalisation, qui permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux via différents dispositifs : 

• • Le dispositif Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12%, 18% voire 21% sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier neuf ;  

  • Le dispositif Malraux qui donne l’opportunité de profiter d’une réduction d’impôt de 30% sur le montant des travaux réalisés sur la rénovation de biens dans l’ancien.

• La SCPI de capitalisation, ou de plus-value, dont la finalité est d’investir les revenus perçus notamment en rénovant des biens immobiliers dans une optique de revente ultérieure, à un prix plus élevé. 

Les étapes à suivre pour construire une allocation diversifiée en SCPI 

Afin de construire une allocation diversifiée de SCPI, c’est-à-dire performante et adaptée, plusieurs étapes doivent être réalisées.    

Faites le point sur votre situation 

Une allocation en SCPI diversifiée est d’abord et avant tout une allocation qui s’adapte à vos besoins, à vos objectifs, à votre situation. Pour construire une allocation solide, c’est-à-dire qui génère les retombées escomptées, il est primordial de répondre à plusieurs questions :  

• Quels sont vos besoins ? Quels sont vos objectifs d’investissements ? Ils peuvent être de différentes natures :  

  • Percevoir des compléments de revenus, 

• • Bénéficier d’une réduction d’impôts, 

• • Constituer un patrimoine immobilier dans une optique de transmission, et alléger par la même occasion la charge fiscale, 

• • Viser une plus-value élevée à la revente. 

• Quelle est votre situation patrimoniale et fiscale ? En somme  :

• • Êtes-vous lourdement imposé ?  Êtes-vous déjà propriétaire de plusieurs biens immobiliers ?

  • Si oui, diversifier vos investissements se positionne comme une stratégie d’autant plus intéressante.  

    
    
    
• Comment envisagez-vous d’investir ?  Différentes options sont envisageables : 

  • Un investissement comptant,  

• • Un investissement par l’effet de levier bancaire (crédit),  

• • Par des versements réguliers ou encore  

• • Par un contrat d’assurance-vie multisupports 

Vous souhaitez être guidé dans votre stratégie patrimoniale ? Utilisez notre outil d'analyse pour faire le point sur votre patrimoine, vos objectifs et recevoir un exemple d'allocation personnalisé.

Identifiez les SCPI qui correspondent à votre situation 

Dans un deuxième temps, il convient de sélectionner des SCPI qui s’accordent à votre situation. Le fait est que certaines SCPI se montrent plus pertinentes que d’autres si : 

• Votre charge fiscale est lourde ; 

• Vous escomptez des revenus sur le court terme ou à l’inverse à plus long terme ; 

• Votre horizon de placement se positionne sur le long terme (10 ans, 20 ans voire 25 ans par exemple)

• Vous investissez en cash ou à crédit ; 

• Votre patrimoine est déjà composé de certains actifs en immobilier et nécessite d’être diversifié ;  

• Vous souhaitez donner du sens à vos placements ;  

• Vous êtes plus ou moins averse au risque ; etc.

Diversifiez les gestionnaires 

Une allocation diversifiée en SCPI passe également par une diversification des gestionnaires. L’intérêt ? Cela dilue le risque, maximise les opportunités de rendement et de plus-value et permet dans certains cas de bénéficier de frais moindres. 

S’adresser à des gérants de premier plan, solides et réputés, s’impose bien sûr comme une option judicieuse. L’avantage : ils donnent l’opportunité à leurs clients de profiter d’un retour sur investissement élevé lorsque des opportunités de marché se présentent. Et ils sont par ailleurs en mesure d’amoindrir le risque lorsque la situation macroéconomique est moins porteuse que d’ordinaire. En somme, ils font preuve de résilience et de performance à travers le temps. À ce titre, ils peuvent apporter des gages de sérieux en présentant à leurs clients une synthèse des résultats qu’ils ont obtenus au cours des dernières années : le track record.   

Par ailleurs, des gestionnaires à taille humaine, agiles et flexibles, apparaissent comme des acteurs avantageux pour l’investisseur. La raison : leurs clients peuvent investir dans des SCPI pour des frais moins élevés que chez d’autres acteurs. Ils se montrent par ailleurs souvent plus disponibles et plus réactifs que les structures plus importantes.     

Diversifiez les secteurs d’activité et les zones géographiques 

Une bonne construction d’allocation en SCPI requiert enfin de ventiler l’investissement tant sur les secteurs d’activité que sur les zones géographiques.  

Pourquoi ? Car cela maximise les possibilités de retour sur investissement, d’optimisation de rendement, et permet de profiter du dynamisme de plusieurs marchés. 

En termes de secteurs d’activité, plusieurs possibilités existent :  

• Les bureaux ; 

• Les commerces ; 

• Les entrepôts ; 

• Les résidences de services (séniors, tourisme, étudiants) 

• La santé ; 

• L’habitation… 

Au niveau géographique enfin, investir dans une SCPI peut se faire en diversifiant les zones : en cœur de ville, en périphérie des grandes et moyennes villes, en France, en Europe ou encore à l’étranger.  

Quelle allocation de SCPI diversifiée utilisent les clients de Sapians ? 

À titre d’exemple, nous avons construit une allocation qui nous parait diversifiée. Cette sélection ne constitue en aucun cas un conseil d’investissement et doit être adaptée à chaque situation.  

Elle ne précise pas le mode de détention des SCPI (en direct, en démembrement de propriété), ni le mode d’acquisition (cash, crédit).  

Construire une allocation performante en SCPI suppose donc de diversifier les supports, de se pencher sur de multiples critères, d’analyser ses besoins, sa situation et ses objectifs. Dans cette optique, il est vivement conseillé de s’adjoindre les services de nos conseillers.

Les family-officers Sapians vous accompagnent et vous conseillent sur les solutions de placements les plus pertinentes et performantes en fonction de votre profil !