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Qu’est-ce que l’immobilier value-added pour optimiser son patrimoine ?

Publié le 3 octobre 2023

Mise à jour le 11 décembre 2023

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By Aurore Perrin, Directrice marketing associée de Sapians, je prône une approche simple, transparente et pédagogique de l’investissement financier. Dans cette même démarche, je rédige la chronique "Ma minute finance" pour elle.fr.

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Tout épargnant a conscience de l’importance de l’immobilier dans la constitution d’un patrimoine diversifié. C’est pourquoi il doit réfléchir à sa stratégie value-Added, avec pour objectif de créer le maximum de valeur tout en maîtrisant le risque associé.

Qu’elle s’appuie sur des travaux de rénovation ou de restructuration de bureaux, cette stratégie peut dans certains cas s’accompagner d’avantages fiscaux, en s’inscrivant par exemple dans des dispositifs de type apport-cession (article 150-0 b ter du CGI). Découvrez donc comment gérer au mieux sa stratégie Value-Added en immobilier.

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Value-Added immobilier : définition et stratégie

Le Value-Added désigne toute stratégie active de gestion d’un patrimoine immobilier, visant à créer de la valeur supplémentaire.

Comment générer plus de valeur en gestion immobilière ?

Il existe deux grandes possibilités pour donner plus de valeur à un patrimoine immobilier :

  • soit accroître la valeur des murs, afin de créer à terme une plus-value immobilière (par rénovation, embellissement, changement d’usage type transformation de bureau …) 

  • soit générer une valeur locative accrue (par augmentation du rendement via les loyers, renouvellement des baux, meilleur choix qualitatif des locataires…).

Ces deux stratégies, associées souvent à un effet de levier bancaire, ne sont d’ailleurs pas antagonistes, car augmenter la valeur locative d’un bien accroît à terme sa valeur intrinsèque, cette dernière dépendant en partie du rendement locatif attendu.

Dans tous les cas, tout investisseur doit être conscient qu’une politique de Value-Added en immobilier n’est pas exempte de risques. Un bon choix stratégique permet toutefois de minimiser au maximum le risque de perte en capital.

Qu'est-ce qu'une bonne stratégie immobilière Value-Added ?

Réduire ce risque passe notamment par une politique d’investissement immobilier s’appuyant sur des valeurs et des principes solides : l’essentiel consiste à choisir en premier un actif avec de bons fondamentaux, mais sous performants à la date de l’achat. Dans un second temps, tout le travail d’asset management consiste à révéler ces fondamentaux, en faisant appel aux bons spécialistes (rénovation et restructuration de locaux, restructuration d’une situation juridique contentieuse ou complexe, prise de risque sur un actif vide…).

Pour optimiser ces investissements, l’équipe de Mata Capital s’appuie ainsi sur trois piliers :

  • c’est une société indépendante, si bien que chaque décision est pensée et discutée en interne, au sein du comité nouveaux produits. Cela permet d’avoir une vision très technique, et de l’inscrire dans une stratégie de long-terme, où chaque actif est pensé et restructuré pour vivre idéalement un cycle de développement long.

  • c’est une équipe pluridisciplinaire et expérimentée, permettant d’appréhender avec expertise tous les axes de création de valeur d’un produit immobilier (architecte, ingénieur, notaire, avocat, géomètre, investment manager, asset manager…) ; ce regard complémentaire offre ainsi une connaissance pointue pour chaque secteur d’activité et géographique, se traduisant au final par une forte sélectivité des investissements immobiliers : seuls 1% environ des dossiers analysés se terminent par une opération d’achat.

  • c’est une structure réactive, sachant donc s’adapter en temps réel. S’il est vrai qu’”on achète bien quand on achète vite”, ce qui permet de saisir des opportunités, l’inverse peut l’être aussi selon l’état du marché. Mata Capital se caractérise ainsi par une aversion au risque, lui faisant cibler des lignées de fonds raisonnables. Elle n’hésite donc pas à faire évoluer son activité en fonction de la conjoncture : si environ 500 millions d’euros ont par exemple été investis entre 2017 et fin 2019, moitié moins l’ont été les deux années suivantes, face à un marché bien plus incertain malgré de grandes opportunités.

Prenez rendez-vous avec un expert Sapians pour vous faire accompagner dans vos opérations immobilières.

 

À quoi ressemble une opération Value-Added ?

Sur le plan pratique, une opération Value-Added en immobilier peut revêtir évidemment des aspects très variés : rénovation d’immeubles avant revente à la découpe, restructuration de locaux commerciaux ou de bureaux en logements, réorganisation et réhabilitation d’hôtels, mise aux normes de locaux existants inoccupés… Les combinaisons sont quasiment infinies.

Le secret d’une opération immobilière de type value-added consiste donc à bien repérer le potentiel du bien, à comprendre les causes actuelles de sa sous-valorisation, à déterminer l’ensemble des moyens techniques et juridiques pour le valoriser, dans le but de mettre en œuvre sa transformation avec les experts adéquats et au coût le plus juste. Avant toute acquisition, il existe donc un important travail de repérage en amont, complété par un double montage financier et technique. 

Quels sont les avantages de l’immobilier Value-Added ?

Bien souvent, l’investisseur en immobilier va devoir arbitrer pour savoir quel type d’investissement choisir : investissement classique (appartement, immeuble,…), investissement indirect source de rendement (SCPI) ou investissement Value-Added source de capitalisation (FPCISLP). Il doit donc définir ses objectifs pour savoir quelle solution retenir ?

Quels sont les avantages de l’immobilier Value-Added sur un investissement classique ?

Un investisseur peut légitimement se demander pourquoi préférer une opération Value-Added à un investissement simple ? Le principal intérêt est de viser un rendement ou une plus-value immobilière plus élevés, en contrepartie d’un facteur risque légèrement accru et d’un investissement bloqué sur quelques années. L’effet de levier souvent permis sur ces opérations participe à cette augmentation des performances financières.

Quels sont les avantages fiscaux de l’immobilier Value-Added ?

Le traitement fiscal peut de plus s’avérer avantageux, en particulier si ces opérations sont effectuées par un professionnel type marchand de biens, ce qui les sort de l’IFI. Dans certains cas, il est même possible de bénéficier des dispositions de l’article 150-0 B ter du CGI sur l’apport cession, un dispositif permettant au chef d’entreprise cédant sa société de profiter d’un report d’imposition sur les plus-values, sous réserve de réinvestir au moins 60% du produit de cession dans des activités éligibles.

Si les activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier sont effectivement exclues du dispositif 150-0 B ter, il existe d’autres possibilités pour le réinvestissement en immobilier par apport-cession, le plus simple étant probablement d’investir dans un fonds réalisant des opérations de promotion immobilière ou de marchands de biens. Ce ne sont toutefois pas les seules techniques, un expert de l’investissement immobilier Value-Added pouvant proposer d’autres solutions pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’apport cession (investissement hôtelier ou para-hôtelier, investissement agricole, investissement dans une société soumise à l’IS pratiquant l’investissement immobilier…).

Chaque solution Value-Added immobilier doit donc être sélectionnée en fonction du bilan patrimonial, des objectifs de l’épargnant et du degré de risque consenti. Cela suppose de faire appel à une équipe d’experts pluridisciplinaires comme Sapians, capable d’accompagner les investisseurs dans le choix d’une solution immobilière Value-Added.

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