Comment développer une stratégie d'investissement sur l'immobilier de bureau ?

En matière d'investissement immobilier, les bureaux représentent une classe d'actifs sur laquelle il subsiste de belles opportunités à saisir. Car plusieurs facteurs conjoncturels témoignent de la possibilité de réaliser des placements opportunistes avec des décotes à l’entrée. Pour cela, la mise en place d'une stratégie value-added par un fonds d'investissement immobilier expérimenté est une condition élémentaire de la réussite de l'opération.

Elle passe par la mise en œuvre d'actions spécifiques et adaptées, afin d'optimiser son placement et d'en percevoir un retour sur investissement potentiellement élevé. Les experts Sapians font le point pour vous dans cet article.

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L'immobilier de bureau, une stratégie d'investissement à considérer

À première vue, l'immobilier de bureau ne semble pas être une classe d'actifs sur laquelle investir. Et pourtant, plusieurs facteurs tendent à démontrer le contraire, pour autant qu'une stratégie de création de valeur soit développée en amont. 

Pourquoi est-il opportun d'investir sur l'immobilier de bureau ? 

D'une manière générale, la raison en est que le marché offre des opportunités intéressantes en termes de maturité, de rentabilité et de valeur-ajoutée. 

L'investissement en immobilier d'entreprise a connu un net repli au cours du premier trimestre 2023, de l'ordre de -44% en volume. Le secteur du bureau est à ce titre celui qui a le plus souffert, et de loin. Tandis que ce segment dominait largement les autres classes d'actifs il y a quelques années de cela, le montant global des investissements a été divisé par deux entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Il a même été divisé par trois en comparaison avec le premier trimestre 2020. Si les plus grandes villes de France sont touchées par le phénomène, le reste du pays n'est pas épargné. 

La hausse continue et marquée des taux d'intérêts explique en partie le phénomène, conjuguée à une hausse du recours au télétravail, la hausse de l'inflation, la crise induite par l'après pandémie entre autres et les tensions géopolitiques internationales. La demande est donc pour l'heure moindre, les volumes des transactions s'en ressentent de fait. Cette baisse de l'activité entraîne alors une baisse des prix, avec les opportunités qui en découlent.

L'immobilier de bureau, une stratégie d'investissement attractive ?

D'autres facteurs plaident en faveur du déploiement d'une stratégie d'investissement à destination du segment des bureaux. 

D'une part, on observe l'apparition de vendeurs contraints. Certains d'entre eux éprouvent en effet des difficultés à céder leurs biens, et sont donc enclins à revoir le prix de vente à la baisse pour accélérer le processus de cession. 

D’autre part, deux éléments influent également, au niveau réglementaire et conjoncturel cette fois. À commencer par la mise en application du décret tertiaire, depuis la fin de l’année 2022. Cette disposition légale oblige dorénavant les propriétaires et les preneurs à bail d’un bâtiment de plus de 1 000 m2 à usage tertiaire à en réduire drastiquement la consommation d’énergie finale.

Une nécessité qui s’inscrit dans le cadre de la transition écologique de la France et de l'atteinte des objectifs des Accords climatiques de Paris notamment. Cela induit de devoir réaliser d'importants travaux, et donc d'importants investissements. Une nouvelle obligation qui, ajoutée à la hausse pour ne pas dire la flambée des prix de l'énergie, exerce une pression importante sur les vendeurs. 

Résultat : il devient possible de faire l'acquisition d'actifs avec une décote intéressant’ et d'en obtenir à terme un retour sur investissement potentiellement élevé.

Pour cela, une stratégie value-added doit être initiée. Voyons cela.

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La stratégie value-added appliquée au bureau, une stratégie d'investissement pertinente en immobilier

D'un point de vue général, une stratégie value-added vise comme objectif la création de valeur ajoutée sur une classe d'actif. 

Sapians a sélectionné différents fonds qui déploient une telle stratégie sur le segment bureau en France et à l’international. Dans les pays du Nord de l’Europe le marché immobilier tertiaire a corrigé beaucoup plus rapidement que sur le marché français offrant de réelles opportunités.

Les actions permettant de bénéficier d'une stratégie value-added en immobilier de bureau

Afin de mettre en œuvre cette stratégie value-added, afin de créer de la valeur, une veille régulière permet en premier lieu de repérer et de capter les actifs les plus intéressants à acquérir. 

Les gérants des fonds sélectionnés se positionnent sur des classes d'actifs généralement moins liquides que la moyenne, tels que les bureaux non rénovés. Ils ont été délaissés durant la pandémie tandis que la fin de l'année 2022 témoignait au contraire d’une demande locative forte. Seuls des acquéreurs expérimentés peuvent avoir la capacité d'appréhender avec justesse la valeur finale, post-travaux, d'un actif immobilier.

Les gérants des fonds sélectionnent ainsi des immeubles de bureaux possédant de bons fondamentaux immobiliers. Et qui se situent sur des marchés dont la profondeur est suffisante, en termes de demande actuelle et future.

En parallèle, ils effectuent un important travail d'asset management, afin de les stabiliser, de les positionner sur des cycles de détention durables pour in fine être revendus à des investisseurs long terme. Le tout en développant une rentabilité intéressante le temps de la détention et une plus-value potentiellement élevée lors de la revente. 

Différentes actions sont réalisées, telles que :

• la création de valeur sur l'immeuble. Pour ce faire, plusieurs opérations peuvent être effectuées :

• une rénovation lourde de l'immeuble

• un agrandissement des surfaces

• une surélévation

• une modification de son usage aussi appelé changement de destination

• la création de valeur locative, qui peut passer par :

• une augmentation du montant des loyers

• un renouvellement du bail ou un allongement de celui-ci 

• une sélection plus qualitative des locataires

• une meilleure refacturation de certaines charges aux locataires

Par ailleurs, dans le cadre de cette stratégie value-added, des financements auprès des banques ou des fonds de dette permettent de bénéficier d'un effet de levier sur les fonds acquis. 

C'est grâce à toutes ces actions, réalisées par des experts de l'investissement immobilier, que la stratégie value-added appliquée aux bureaux peut s’avérer gagnante en marché baissier. 

Des avantages fiscaux à la clé 

Outre la création de valeur engendrée par une stratégie value-added, un avantage fiscal est également possible via l'apport-cession, appelé également 150-0 b ter. Destinée au chef d'entreprise qui souhaite vendre son entreprise, cette stratégie d'optimisation fiscale s'articule autour d'un mécanisme d'apport-cession. D'ordinaire, lorsque le dirigeant cède son entreprise, il est imposé au titre de la plus-value de cession voire à la CEHR - contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. La fiscalité peut ainsi s'avérer lourde. 

L'apport-cession permet dans ce cas de l'alléger considérablement en reportant l'exigibilité de l'impôt. Cette stratégie consiste à apporter les titres de son entreprise à une holding dont il a le contrôle. Par la suite, les parts sociales sont cédées au repreneur final, à travers la holding. Dès lors que les titres sont cédés moins de trois années après l'apport, le report d'imposition est accepté. Il demeure conditionné à un réinvestissement de 60% du produit de la cession dans des placements financiers éligibles, tels que les fonds immobiliers value-added dédiés aux bureaux.

L'investissement en immobilier via la classe d'actifs que sont les bureaux ouvre donc encore sur de belles opportunités. À condition toutefois de sourcer correctement des actifs avec des décotes importantes et d'investir dans des fonds capables de réaliser des opérations créatrices de valeur. 

Si vous souhaitez profiter de ces opportunités, prenez contact avec un conseiller Sapians afin de découvrir les meilleurs fonds immobiliers value-added adaptés à votre profil d’investisseur.

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