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Immobilier en période d'inflation : est-ce judicieux d'investir ?

Publié le 3 octobre 2023

Mise à jour le 11 décembre 2023

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By Souleymane-Jean Galadima, Issu d'une formation d'ingénieur, Souleymane a fait ses armes chez WiSeed , avant de rejoindre le fonds immobilier Mata Capital, au sein duquel il a créé Alphacap, plateforme d'investissement alternatif.

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Voici une question que nombre d'investisseurs se posent à juste titre : est-il judicieux d'investir dans l'immobilier en période d'inflation. Est-il rentable à court, moyen et long terme de placer des fonds dans des véhicules financiers spécialisés sur l'immobilier ? Le rendement sera-t-il au rendez-vous ? Car depuis plus de deux années à présent, l'inflation est à un niveau élevé. Et il est bien complexe d'entrevoir pour l'heure un ralentissement du phénomène.

Pourtant, la pierre est encore et toujours une valeur refuge, voire un rempart contre l'inflation. Investir dans l'immobilier en période d'inflation est donc une stratégie payante. Nous vous expliquons pourquoi et comment faire pour optimiser votre investissement

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L'immobilier en période d'inflation, pourquoi est-ce une bonne idée ? 

Si la pierre est encore et toujours une valeur refuge, et à plus forte raison en période d'inflation, c'est pour différentes raisons. Cela peut paraître à première vue contradictoire de vous recommander d'investir dans l'immobilier en situation d'inflation et pourtant vous avez tout à y gagner. 

L'immobilier est un investissement sûr en période d'inflation

L'immobilier est un investissement solide, et pérenne. Car même en période d'inflation, les prix de l'immobilier ne s'effondrent pas. Il se peut que des légères fluctuations des prix du marché adviennent, mais cela reste passager. L'investissement en immobilier permet donc d'une part de sécuriser son capital mais même de le faire fructifier. Oui, car ceux et celles qui optent pour l'investissement locatif par exemple, à travers différents véhicules de placements, s'en trouvent gagnants. 

La raison ? La demande locative est toujours forte en France, elle dépasse même l'offre dans bien des secteurs géographiques. Pour l'investisseur, c'est l'assurance de louer son bien dès sa livraison, dans le cas d'une opération en VEFA par exemple, et de manière continue. Il perçoit donc des revenus locatifs constants. 

Idem pour les investisseurs qui misent sur l'immobilier tertiaire ; bureaux, commerces, entrepôts, hôtels... Sur ce segment aussi, la demande est forte, et elle est même appelée à croître au fil des années. C'est notamment le cas en IDF où le Grand Paris a fait émerger une demande vigoureuse pour des bureaux, en augmentation de 40% entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022. 

Mais le secteur des entrepôts de stockage et de la logistique figure également parmi les créneaux porteurs à l'avenir. La demande locative a ainsi augmenté de plus de 30% entre 2021 et 2022. 

Les conditions strictes d'accès au crédit profitent à l'investisseur immobilier

Afin de contrer l'inflation, les banques resserrent drastiquement leurs conditions de crédit immobilier. Certaines années, comme en 2022, près de 50% des demandes de crédit ont été refusées aux porteurs de projets. Ils doivent donc obligatoirement reporter leur projet d'acquisition et opter entre temps pour la location. Cela augmente de fait la demande. Et cela bénéficie alors à l'investisseur immobilier qui voit affluer de nouveaux locataires. 

L'immobilier permet d'augmenter ses revenus en période d'inflation

Plus encore, grâce à l'investissement dans l'immobilier, vous pouvez tirer profit de l'inflation. Si vous investissez dans un bien immobilier et le mettez en location à destination des particuliers, vous êtes assuré de voir augmenter les loyers que vous percevez. Pourquoi ? Car l'indice de référence des loyers (IRL) inclus dans un bail locatif est indexé sur le niveau de l'inflation. Il se peut qu'il soit légèrement en-deçà du niveau réel mais il prend tout de même de la valeur. A titre d'exemple, les pouvoirs publics ont autorisé les bailleurs à augmenter les loyers de 3,5% entre 2022 et 2023. 

Et pour ce qui est de l'investissement via une SCPI, là encore les revenus locatifs augmentent mécaniquement en période d'inflation. Les baux conclus entre les locataires et la SCPI prévoient également une clause d'indexation des loyers.    

Une plus-value potentiellement élevée à la revente et une défiscalisation attractive

Même en pleine période d'inflation, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter sur plusieurs secteurs géographiques et secteurs d'activité. En tant qu'investisseur, vous avez donc l'opportunité de réaliser une plus-value intéressante à la revente. 

Si vous investissez dans l'immobilier sous l'égide de dispositif de défiscalisation (Pinel, Duflot, Denormandie, Censi-Bouvard...) vous contrebalancez d'autant plus efficacement l'inflation sur vos finances personnelles. La réduction d'impôt octroyée par ce type d'investissement est en effet encore plus appréciable en période d'inflation. 

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Comment investir dans l'immobilier en période d'inflation ? 

Comme vous le voyez, l'immobilier et l'inflation font en réalité bon ménage ! Reste à savoir à présent comment investir. Il existe différentes possibilités. 

Les SCPI et OPCI, des supports immobiliers performants en période d'inflation

Parmi les différents supports vous permettant de réaliser un investissement rentable dans l'immobilier, les SCPI en sont un de tout premier plan. La Société civile de placement immobilier, plus communément appelé pierre-papier, est un placement vous donnant la possibilité d'investir dans l'immobilier sans avoir à assurer la gestion locative. La SCPI fait l'acquisition des biens dans l'immobilier résidentiel ou tertiaire et en tire des revenus locatifs. En tant qu'investisseur, vous détenez des parts de la SCPI et vous percevez donc en retour des revenus à hauteur de votre investissement. 

En somme, le fonctionnement de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est aussi simple que avantageux : les investisseurs détiennent des parts de la SCPI, elle fait l'acquisition de biens immobiliers, une société assure la gestion locative. 

Les SCPI peuvent par ailleurs être de différentes natures : 

  • la SCPI de rendement, dont l'objectif est de tendre vers 4% voire 5% de rentabilité annuelle

  • la SCPI fiscale, dont le but est de tirer profit des dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Duflot ou Malraux

  • la SCPI de capitalisation dont la finalité est de réaliser des plus-values à la revente

Les OPCI - organisme de placement collectif immobilier - vous permettent également d'investir dans l'immobilier tertiaire, à l'image en quelque sorte de la SCPI. La différence principale réside dans le fait que l'investissement via un OPCI est plus liquide et plus souple. 

Les FCPI 

Un Fonds commun de placement dans l'immobilier - FCPI - est un autre placement performant, même durant une phase inflationniste. Oui, car en détenant des actions dans des FCPI opérant sur des secteurs et des marchés porteurs, la rentabilité sera à la clé. En tant qu'investisseur, vous détenez des titres de sociétés qui investissent dans des projets immobiliers de grande envergure. Les titres que vous avez acquis prennent la forme d'actions, investies dans l'immobilier, par le biais de sociétés de gestion. 

L'investissement en FCPI revêt différentes formes telles que l'investissement dans des programmes de promotion immobilière, des sociétés foncières ou encore des sociétés de construction : hôtels, bureaux, entrepôts logistiques, résidences de services... 

Investir dans l'immobilier en période d'inflation est indéniablement une bonne idée. Reste que la meilleure des approches est de bénéficier des conseils et de l'accompagnement d'experts du secteur. Ensemble, vous aborderez les différentes possibilités qui s'offrent à vous en fonction de vos objectifs et du montant que vous souhaitez investir.

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