Période de crise : Quelle stratégie d'investissement choisir ?

Immobilier : Quelle stratégie adopter en période de crise ?

La crise sanitaire du Covid-19 s’est doublée d’une crise économique sans précédent. Du petit restaurateur indépendant aux multinationales, personne n’est épargné.

L’incertitude économique et financière est grande et les Français doivent adapter leurs investissements. Si l’immobilier reste un placement sûr en période de crise, il faut néanmoins s’interroger sur la meilleure stratégie d’épargne à adopter.

Suite à une crise sanitaire sans précédent, les marchés financiers ont été chamboulés.

Dans cet environnement économique inédit, les marchés obligataires s’effondrent, avec des taux d’intérêts de plus en plus faibles, l’endettement public et privé ne cessent de croître et le marché actions reste très volatile.

En parallèle, les Français n’ont jamais autant épargné que durant ces périodes de confinement. Si la stratégie d’acheter en période de crise pour revendre en période de prospérité reste vraie, l’investisseur doit se poser avec acuité la question des supports. Les fonds d’investissement immobilier gardent tout leur intérêt en termes de sécurité et de rendement, mais encore faut-il savoir comment choisir les plus pertinents en période de crise.

Les informations contenues dans cet article ont une vocation informative uniquement et ne sauraient être considérées comme un conseil fiscal. Nous invitons les lecteurs à nous contacter directement et/ou solliciter l’avis d’un avocat fiscaliste avant toute action.

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Faut-il investir dans l’immobilier en période de crise ?

L’exemple de la résilience économique : le marché immobilier !

De tout temps l’investissement dans la pierre a été considéré comme le placement de bon père de famille en raison de son aptitude exceptionnelle à surmonter les crises ! À la différence des marchés actions qui sont très volatiles, l’investissement immobilier présente une plus grande inertie. C’est un placement refuge qui s’appuie sur des fondements forts et s’inscrit sur le long terme.

C’est particulièrement vrai en France, avec un marché immobilier structurellement haussier, lié à une demande supérieure à l’offre, notamment en secteur résidentiel.

Malgré ces certitudes, on peut se demander comment le secteur immobilier va évoluer.

Côté immobilier résidentiel, le déconfinement a vu la demande augmenter en périphérie des grandes métropoles, tout en se maintenant dans les grandes villes.

De nombreux investisseurs profitent de ces opportunités pour placer leur épargne sur un marché résidentiel structurellement déficitaire qui devrait rester actif en termes de rotation, sans effondrement des prix à court terme et avec une tendance haussière persistante sur le moyen-terme.

Pour l’immobilier professionnel (bureaux et commerces notamment), l’incertitude existe aussi, comme en atteste le cours de certaines foncières immobilières divisé par trois depuis le début de la crise.

On peut légitimement se demander si à l’heure du télétravail, les entreprises vont continuer à investir une partie de leur capital dans des m² devenus possiblement inutiles ? Une problématique quasi-similaire existe pour les commerces. Quel est l’avenir des beaux commerciaux avec la forte accélération des ventes en ligne ?

Anticiper ces changements : une opportunité à saisir !

Même si le télétravail s’est nettement démocratisé depuis le premier confinement de mars 2020, les entreprises auront toujours besoin de locaux. Le manque d’esprit d’équipe et d’intelligence collective à distance montrent les limites du télétravail intégral.

Concernant les commerces, les points de vente physiques vont évoluer avec de nouvelles offres de conseils ou de show-rooms mais ils n’ont pas vocation à disparaître. Le déconfinement a bien prouvé combien les retail parks (parcs d’activités commerciales) restaient un lieu social.

Un investissement immobilier se pense au long terme et au grès des cycles, les incertitudes actuelles liées à la crise peuvent donc être vues comme des opportunités immobilières. Pour en profiter, il faut cependant être attentif au marché, en étudiant bien les supports, en les diversifiant (nature, répartition géographique, etc.) et en sélectionnant des gestionnaires avertis et réactifs.

Les solutions sont donc variées et peuvent être adaptées à la plupart des objectifs patrimoniaux. C'est dans cette logique que nous vous invitons à contacter un conseiller Sapians.

Comment investir dans l’immobilier en période de crise ?

Dans les moments de crises et d’incertitudes, il faut revenir aux fondamentaux pour cibler la performance. Investir dans un fonds immobilier suppose donc d’être plus vigilant, en analysant et en comparant les offres, à travers des critères bien précis.

Choisir les bons emplacements

C’est la règle de tout investissement immobilier, qu’il soit résidentiel, commercial ou tertiaire : l’emplacement est clé !

Il est primordial de s’orienter sur les secteurs présentant une démographie croissante et une vitalité certaine.

La crise sanitaire est avant tout un accélérateur des tendances préexistantes. Les secteurs déjà en perte d’attractivité devraient souffrir plus que les autres, là où les zones les plus dynamiques devraient au contraire accroître leur avance.

Dans le cadre d’un placement à long-terme, l’investissement immobilier se base sur les infrastructures existantes, mais aussi sur celles à venir. La crise du Covid-19 a évidemment gelé certains projets, mais nombre d’entre eux reprendront. À cela, il faut ajouter de nouvelles ambitions d’investissement s’inscrivant dans un plan de relance.

Ce soutien va dynamiser certaines régions et certains secteurs : il faut donc l’anticiper dès maintenant.

Privilégier le taux d’effort

Face à cette situation économique tendue, beaucoup de professionnels vont chercher en premier lieu à réduire leurs frais (bail commercial ou loyer).

Si ces derniers sont trop élevés, le risque est d’être confronté à des taux de vacance plus importants, faisant baisser d’autant la rentabilité du fonds immobilier.

Investir dans l’immobilier en période de crise suppose de privilégier ce que l’on appelle des loyers défensifs, offrant un taux d’effort du locataire faible, le taux d’effort étant le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation et les revenus des ménages.

Ces actifs où les loyers ne sont pas au-dessus du marché constituent un caractère rassurant pour le professionnel, et l’incitent à rester. 

Être attentif au mode de gestion

La crise sanitaire nous a montré comment l’hôpital avait réussi à franchir le cap : en appliquant des méthodes de gestion souples et agiles.
Dans un monde en pleine évolution où tout change si vite, l’agilité est une des clés de la réussite. C’est encore plus vrai pour la gestion de capitaux.

Une gestion agile et souple

Une gestion souple et agile suppose une chaîne de décision rapide, à l’écoute des locataires et du marché pour prendre les bonnes décisions.

Chaque actif immobilier présente intrinsèquement des opportunités de création de valeur. Pour l’analyser et la saisir, un gestionnaire agile va donc travailler avec des équipes à forte expertise, qui vont étudier ces opportunités (changement de locataire, mise aux normes environnementales, travaux, surélévation, extension de surface commerciale, etc.) pour les mettre en œuvre très vite et à moindre coût.

Une gestion créatrice de valeur 

Une gestion souple suppose une politique d’arbitrage bien menée. En effet, si un actif immobilier doit être acheté au bon moment, le moment de sa vente est tout aussi important. Il est peu pertinent pour une société de gestion de faire une course à l’encours, pour garder l’ensemble de ses actifs à tout prix.

L’analyse se fait en fonction des marges potentielles de progression à venir (rendement ou plus-value), qui déterminent les fenêtres de tir pour des arbitrages/cessions.

Une fois la création de valeur générée sur un actif, la cession à un investisseur plus long terme peut être un choix gagnant. Ce turn-over est fait pour cristalliser sa création de valeur et assurer une performance de rendement dynamique.

Si les périodes de crise sont synonymes d’incertitudes, l’après-crise permet souvent de saisir de formidables opportunités. Il faut pour cela une analyse précise en se plaçant dans une perspective de 8 à 10 ans. C’est un bon moyen de dynamiser son épargne, en visant une possibilité de rendement accru et de plus-values à long-terme.

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