Investir en Immobilier Résidentiel en Apport-Cession (150-0 B ter)

L’immobilier résidentiel est un des placements préférés des Français, et c’est d’autant plus vrai en période inflationniste. Pour cause, se loger reste et restera une nécessité première, quel que soit le contexte économique. Et bien que le marché immobilier connaisse des cycles de croissance et de récession, les crises économiques ont un impact réduit sur la valeur des biens, en particulier pour les logements situés en zone urbaine. Découvrez avec nous les opportunités de l’immobilier résidentiel, et les nombreux atouts du dispositif d’apport-cession (150-0 B ter) pour investir dans la pierre.

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Le marché de l’immobilier résidentiel

Naturellement soumis à l’évolution de la société, l’immobilier résidentiel est un marché structurellement en croissance, et cette hausse s’est particulièrement accentuée ces quinze dernières années. Malgré la remontée des taux, cette tendance devrait se poursuivre à l’horizon 2030, portée à la fois par le manque de logements, l’impact des politiques environnementales et les rendements attractifs du secteur.

Déficit structurel de logements

Avec 67 millions d’habitants, la France comptait plus de 29 millions de ménages en 2016, soit 5 millions de plus qu’en 1999 (+21%). Cette hausse s’explique en partie par l’augmentation de la population (+10% entre 1999 et 2016), mais aussi par la réduction de la taille des ménages : deux tiers des foyers sont composés d’une ou deux personnes. En cause, l’évolution de la société depuis les années 70, marquée par le vieillissement de la population, la hausse des séparations et la baisse du nombre d’enfants par famille(1).

Cette augmentation du nombre de ménages, associée à la réduction de leur taille, conduit à un besoin croissant de logements, en particulier de logements plus petits. À ce titre, différentes études estiment qu’il faudrait créer entre 350.000 et 450.000 nouveaux logements par an d’ici à 2030(2), avec des besoins plus importants dans certaines régions : Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Rhône-Alpes, façade Atlantique-Sud, Provence et Côte d’Azur. Cependant, depuis plus de 10 ans, le nombre de nouveaux logements construits évolue plutôt dans la fourchette basse des prévisions. Entre 350.000 et 400.000 nouveaux chantiers sont commencés chaque année(3). On peut donc s’attendre des tensions immobilières de plus en plus fortes dans certaines zones géographiques, avec une offre insuffisante de logements et par conséquent, une hausse des prix.

L’impact de la transition écologique

La lutte contre le dérèglement climatique a entraîné la mise en place de nouvelles réglementations dans le secteur immobilier.

La RE2020, récemment entrée en vigueur, impose des contraintes sur les nouveaux chantiers, tant en ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments nouvellement construits que sur les matériaux et les techniques de constructions mises en œuvre. Ces nouvelles normes viennent complexifier les chantiers et augmenter les coûts de constructions.

Sur le plan locatif, la loi climat 2021 s’est donnée pour objectif d’ “éradiquer les passoires thermiques”, en interdisant de relouer ou d’augmenter les loyers des logements dont le DPE serait classé en G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Or, au 1er janvier 2022, plus de 39% des résidences principales étaient classées E, F ou G(4). Là encore, certaines zones géographiques, composées d’un parc immobilier ancien, sont particulièrement touchées par cette mesure. C’est notamment le cas en Île-de-France, où les résidences principales considérées comme énergivores représentent 55% du parc locatif privé(5).

Les bonnes performances du marché immobilier

Ces dernières années, les prix immobiliers n’ont cessé d’augmenter, et bien que la hausse des prix des logements anciens ce soit atténuée dernièrement, elle reste largement positive en 2022 (+4,8% en moyenne sur un an)(5). Cette augmentation des prix n’a pour autant pas pesé sur le volume des ventes, au contraire. Le marché a en effet été porté par l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier. Alors que celui-ci avait chuté entre 1999 et 2008, il s’est dernièrement approché de ses plus hauts historiques : 87 m² en moyenne par ménage, une superficie équivalente à celle du début des années 2000(6). Ce rattrapage a été permis par la hausse des revenus moyens des ménages, lesquels, depuis 2008, ont augmenté plus vite que les prix immobiliers. Alors que les ventes immobilières annuelles avaient chuté à 560.000 à fin 2008, elles ont depuis dépassé le million(6). L’immobilier résidentiel est un marché qui bénéficie aujourd’hui d’une très bonne liquidité.

Sur le plan locatif, les rendements sont attractifs au regard du risque. Bien qu’en baisse, le rendement locatif net de l’immobilier en 2022 était de 3,6% au niveau national (contre 4,1% en 2009) et de 2,3% à Paris (3,2% en 2009)(7), globalement supérieurs au taux des OAT à 10 ans (de 0,5% à 3% en 2022, suite à l’augmentation des taux)(8). Par ailleurs, la hausse du besoin en logements limite les risques en matière de vacance locative. Depuis les années 80, la part de logements vacants reste stable autour de 7% à 8%, et le taux de vacance est très faible dans les zones attractives(8).

L’immobilier est un marché résilient. Les prix peuvent varier, mais les périodes de baisses sont assez rares et souvent vite rattrapées. L’indexation des loyers sur l’indice des prix à la consommation offre par ailleurs une bonne couverture contre l’inflation. L’immobilier résidentiel peut ainsi être perçu à la fois comme une valeur-refuge, et un investissement au potentiel de croissance élevé.

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Investir en immobilier résidentiel en apport-cession (150-0 B ter)

Prévu par l'article 150-0 B ter du CGI, l’apport-cession est une stratégie d’optimisation fiscale destinée au chef d’entreprise qui s’apprête à vendre sa société. Lors de la cession de son entreprise, le dirigeant est imposé à la flat tax (30%) au titre de la plus-value de cession, et éventuellement à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) de 3% à 4%. La charge fiscale peut donc être lourde. Le mécanisme d’apport-cession permet de reporter l’exigibilité de cet impôt, voire d’en être exonéré dans certains cas. Pour ce faire, le dirigeant devra apporter les titres de sa société à une holding dont il détient le contrôle effectif. Les parts sociales objet de l’apport seront ensuite cédées au repreneur final via cette holding. Si les titres sont cédés moins de 3 ans après l’apport, le report d’imposition est conditionné au réinvestissement de 60% du produit de cession dans des sociétés ou des placements financiers éligibles.

In fine, le dispositif d’apport-cession est particulièrement profitable. Il permet au dirigeant qui souhaite céder son entreprise de bénéficier d’une trésorerie supplémentaire, qui peut être mise à profit pour un nouveau projet entrepreneurial, mais aussi pour développer son patrimoine. Par ailleurs, cette trésorerie issue du report d’imposition n’a pas de date limite de remboursement. Tant que les conditions du dispositif sont respectées, le report est maintenu, et l’impôt est gelé ! Aucuns intérêts supplémentaires ni pénalités de retard ne seront exigés à la fin du report.

Comment investir en immobilier résidentiel en apport-cession ?

Le dispositif d’apport-cession exclut du quota de 60% le remploi du produit de cession dans des “activités de gestion de son propre patrimoine immobilier”. Autrement dit, l’acquisition par votre holding d’un immeuble, dans l’objectif de le louer, grâce au produit de cession de votre société, ne répond pas aux conditions de réinvestissement en apport-cession. Pire, si le prix d’acquisition dudit immeuble vous prive de la possibilité de réinvestir 60% du prix de cession dans des activités éligibles (si vous utilisez donc plus de 40% du produit de cession dans votre investissement immobilier), le bénéfice du report d’imposition tombera, et l’impôt en report deviendra exigible.

Il existe toutefois une solution pour investir en immobilier résidentiel, tout en respectant les contraintes réglementaires de l’apport-cession : investir dans un fonds immobilier non coté éligible au remploi du produit de cession. Pour répondre aux exigences du 150-0 B ter, l’activité principale doit être dite “économique”. Le fonds immobilier développe donc une stratégie de type “value added”, ou “valeur ajoutée”, où l’objectif premier est de valoriser les actifs immobiliers sélectionnés. Il investit ainsi dans des projets de promotion immobilière, de marchands de biens, de rénovation, de réhabilitation ou de restructuration de biens immobiliers. L’investissement peut se faire directement -la société de gestion du fonds mène le projet-, ou indirectement, via la prise de participations dans des entreprises non cotées. On parle alors de private equity immobilier.

Conformément au 150-0 B ter, ce fonds immobilier peut prendre la forme de différents véhicules d’investissements :

• Le FCPR, Fonds Commun de Placement à Risque, accessible à partir de quelques milliers d’euros,

• Le FPCI, Fond Professionnel de Capital Investissement, fonds d’investissement professionnel accessible à partir de 100.000 €,

• La SLP, Société de Libre Partenariat, structure d’investissement souple destinée aux investisseurs professionnels (ticket d’entrée minimum de 100.000 €).

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L’intérêt du 150-0 B ter en immobilier résidentiel

Outre les avantages du dispositif d’apport-cession lui-même, investir en immobilier résidentiel en 150-0 B ter présente des atouts de taille :

1. Profiter de l’effet de levier tout en augmentant sa capacité d’endettement

Si vous investissez en direct en immobilier résidentiel, vous aurez probablement recours à un emprunt bancaire. Ce prêt viendra réduire votre capacité d’endettement, et de ce fait limiter les possibilités de financements externes pour de futurs projets. Votre trésorerie sera par ailleurs amputée, chaque mois, de la mensualité d’emprunt.

En investissant via le 150-0 B ter, vous profiterez de l’effet de levier à double titre :

• Au travers du fonds d’investissement premièrement, qui finance l’acquisition des actifs immobiliers grâce aux capitaux levés, mais également via la dette bancaire ;

• Via l’impôt en report, puisqu’il agit comme une sorte de prêt à taux 0, dont le capital serait remboursé à terme (et pour lequel vous décidez du terme !).

Cette configuration n’entame pas votre capacité d’emprunt puisqu’aucune échéance ne vient impacter votre trésorerie. Mieux encore, la trésorerie issue de l’impôt en report est considérée comme des quasi-fonds propres pour votre holding, du fait du remboursement in fine. Le dispositif d’apport-cession vous permet donc d’augmenter votre capacité d’endettement, et par conséquent votre possibilité de financer de nouveaux investissements.

2. Une performance supérieure

Compte tenu de la nécessaire nature “économique” de l’activité des fonds immobiliers éligibles au 150-0 B ter, la stratégie déployée par la société de gestion repose principalement sur la création de valeur au sein de l’actif immobilier. La rénovation ou la restructuration des immeubles permet d’atteindre des niveaux de performance supérieurs aux fonds qui se focalisent essentiellement sur le rendement locatif (récompense d’un risque supérieur et d’une gestion du fonds plus dynamique).

Les taux de rendement internes (TRI) des fonds immobiliers éligibles au remploi sont ainsi plus élevés -de l’ordre de 7% à 12% par an-, alors que les OPCI et les SCPI, par ailleurs non éligibles au 150-0 B ter, ont des TRI moyens d’à peine plus de 4%/an. 

Investir dans un fonds permet par ailleurs d’accéder à différentes opérations immobilières, sélectionnées par une société de gestion experte de ce type d’investissements. Le risque est ainsi mieux réparti et maitrisé que lors d’un investissement immobilier en direct.

3. Une fiscalité optimisée

L’immobilier détenu en direct est lourdement taxé : impôt sur le revenu, taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière (IFI)…

Investir en immobilier résidentiel en apport-cession vous permet de bénéficier d’une fiscalité allégée. Sous réserve que les parts des fonds immobiliers soient détenues au moins 5 ans, les plus-values perçues par votre holding seront soumises à un taux d’IS réduit à 15%. De plus, cet investissement ne viendra pas alourdir votre charge fiscale à titre personnel puisqu’il n’est pas intégrable à l'assiette de l'IFI.

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Attention ! La mise en place d’une stratégie d’apport-cession est complexe. Le maintien du report d’imposition est conditionné à des critères stricts, en particulier en ce qui concerne la holding objet de l’apport et l’emploi des fonds. Afin de mieux vous accompagner dans votre projet, Sapians a noué des partenariats avec des avocats fiscalistes aguerris aux techniques de structuration juridique et fiscale en 150-0 B ter. Nos experts sont également à votre disposition pour vous aider à faire les bons choix en vous proposant des solutions d’investissement éligibles au remploi qui correspondent à vos objectifs patrimoniaux.

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Sources :

(1)   Insee - Tableaux de l’économie française : Ménage-Famille, février 2020

(2)   Études de l’ESCP Junior Conseil pour la FIP et de l’Institut Thomas-More, Étude du Commissariat général au développement durable

(3)   Construction de logements - Résultats à fin décembre 2021, Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires

(4)   Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2022, Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires

(5)   Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens - quatrième trimestre 2022

(6)   Le pouvoir d'achat immobilier en France de 1999 à 2019, Étude des Notaires de France

(7)   Étude FNAIM : Patrimoine : l’épargne et les placements des Français à la loupe, février 2023

(8)   Évolution du taux des OAT à 10 ans pour la France depuis 10 ans, France Inflation

(9)   Part des logements vacants 2019, Observatoire des territoires