Comment bien choisir sa SCPI ? 6 critères pour faire le bon choix

Tout épargnant cherchant à diversifier son patrimoine ou à augmenter sa rentabilité de placement doit se poser la question de l’investissement en parts de SCPI.

En effet, la société civile de placement immobilier (SCPI) permet de bénéficier des avantages de l’immobilier locatif, avec un investissement de départ bien plus faible ; l’achat de SCPI permet aussi de générer des revenus complémentaires, en mutualisant les risques souvent associés aux revenus fonciers de l’investissement locatif direct.

Bien choisir sa SCPI suppose en premier lieu de bien définir ses objectifs patrimoniaux. Une fois ces objectifs définis, vous n’avez plus qu’à choisir. Mais comment faire le bon choix parmi l’offre pléthorique du marché ? Nous avons établi pour vous une liste de 6 critères à évaluer pour ne pas se tromper.

Les informations contenues dans cet article ont une vocation informative uniquement et ne sauraient être considérées comme un conseil fiscal. Nous invitons les lecteurs à nous contacter directement et/ou solliciter l’avis d’un avocat fiscaliste avant toute action.

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Privilégier une SCPI à capitalisation élevée

Il existe deux grandes sortes de SCPI :

• Celles dont le capital est fixe, dont les parts sont plus difficiles à revendre,
• Celles qui ont un capital variable et qui sont plus liquides. Pour certaines, la société de gestion s’engage même à les racheter.

Dans les deux cas, il est important de préférer une SCPI à capitalisation élevée, pour au moins deux raisons :

Capitalisation et sérieux du gestionnaire SCPI

Une capitalisation élevée traduit le plus souvent l’existence d’une société de gestion reconnue, expérimentée, avec une forte assise financière.
C’est un gage de qualité et de sécurité, prouvant que de nombreux investisseurs lui font confiance.
Il s’agit le plus souvent de sociétés de gestion ayant fait leur preuve, et dont on peut apprécier le travail sur la durée.

Capitalisation et diversification de la SCPI

Plus le capital est élevé, plus la SCPI peut pratiquer une politique d’investissement de qualité, diversifiée et si besoin agressive.

Comme pour tout investissement, il peut être intéressant de combiner certains secteurs géographiques (Paris contre province, France contre Europe…) ou certaines activités (résidentiel versus bureaux, infrastructures versus commerces de ville…) pour optimiser son placement.
Plus la SCPI a un capital élevé, plus elle aura de possibilités pour ne pas « mettre tous ses œufs dans le même panier ».

Être vigilant au rendement d’une SCPI

Comme pour un investissement immobilier, le rendement d’une SCPI n’est jamais garanti. Étudier les performances passées permet toutefois d’avoir une idée assez juste du rendement attendu, en fonction principalement de la qualité des biens et des capacités de la société de gestion.

Attention toutefois à ne pas s’en tenir uniquement au rendement brut, car certains frais peuvent affecter les versements distribués :

• il existe souvent une commission de souscription de 8% à 12% intégrée dans la valeur liquidative de la SCPI, qui va affecter la rentabilité globale : une commission trop élevée peut neutraliser le rendement sur un à deux ans. Pour l’apprécier analysez le document d’information clé où les frais d’entrée sont détaillés.

• Il existe tous les ans des frais de gestion (comme une agence immobilière) prélevés sur les loyers qui couvrent la gestion du parc immobilier, la gestion locative et la gestion de l’information : un professionnel des SCPI pourront vous préciser leur taux (9 à 12 % est habituellement raisonnable), et vérifier si des dépenses importantes (type gros travaux) sont prévues.

• il peut exister différentes politiques de redistribution des loyers aux associés : il convient donc de se renseigner, car un rendement faible n’est pas forcément synonyme de mauvais placement. Par exemple, une SCPI de capitalisation peut préférer réinvestir que de verser les revenus.

• Il existe une différence parfois sensible entre le revenu brut, le revenu net et le revenu net fiscal, une fois qu’ont été payés impôts et cotisations sociales. D’où l’intérêt de faire des simulations : les revenus d’une SCPI sont avant tout des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu et la CSG, avec une infime partie de revenus mobiliers pouvant bénéficier du prélèvement libératoire ou flat-tax.

  Ces revenus fonciers peuvent être diminués, si l’achat de SCPI se fait à crédit (prêt amortissable ou prêt in fine).

Vérifier le taux d'occupation financier (TOF) avant tout investissement SCPI

Le taux d'occupation financier ou TOF se définit comme le rapport, exprimé en pourcentage, entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui seraient perçus si le patrimoine de la SCPI était loué intégralement.

Cet indicateur de performance va dépendre notamment du nombre de locaux vacants, traduisant la performance locative de la SCPI et sa capacité à distribuer des revenus fonciers aux associés.

Toutefois, un TOF faible, inférieur à 90%, n’est pas forcément synonyme de mauvaise gestion ou de mauvais biens : il peut être influencé par des stratégies comptables ou patrimoniales (cession d’actifs par exemple, obligeant à donner congés aux locataires).

Il faudra donc compléter l’analyse du taux d’occupation par d’autres éléments comptables, comme le report à nouveau (part du bénéfice non distribué) ou le taux de distribution sur valeur de marché (montant de la distribution par valeur de part).

Anticiper la revente avant l’achat de parts de SCPI

L’un des principaux inconvénients des parts de SCPI est la question de la liquidité : les SCPI sont des sociétés non cotées dont la revente peut s’avérer complexe.

De manière générale, les SCPI à capital fixe sont peu liquides : il convient de passer par un marché secondaire de gré à gré, où le risque de décote n’est pas négligeable, en particulier sur des SCPI fiscales dès lors que les avantages fiscaux (Pinel, Malraux…) ne sont pas transmissibles au nouvel acheteur.
Dans ce cas, la solution la plus sage est d’attendre la dissolution de la SCPI, qui reverse le capital des biens immobiliers vendus.

En revanche, une SCPI à capital variable garantit une meilleure liquidité : les statuts peuvent autoriser la SCPI à racheter les parts des associés pour les revendre, d’où une liquidité accrue au détriment d’une volatilité possible.

Dans tous les cas, tout investisseur en parts de SCPI doit se poser la question de la revente des parts avant même l’achat. Son choix va être fonction de deux critères :

• ses objectifs patrimoniaux

• son horizon de placement

Lors de la revente l’investisseur verra ses parts rachetées à la valeur de retrait et non à la valeur de souscription. Ce point est majeur et nécessite de rappeler la définition des paramètres qui vont impacter positivement ou négativement votre revente de parts.

• Prix de souscription pour les SCPI à capital variable : la société de gestion détermine chaque année le prix de souscription des SCPI gérées. Elle s’appuie sur la valeur du patrimoine, aussi appelé valeur de reconstitution. Le prix de souscription ne doit pas s’éloigner de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Il faut donc viser viser les SCPI dont le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution.

• Prix de reconstitution : Le prix de reconstitution correspond à la somme qu’il faudrait payer si le parc immobilier devait être intégralement racheté (valeur de réalisation) augmenté des frais nécessaires pour la reconstitution (frais d’actes, commission des intermédiaires, etc...).

Un investissement en SCPI doit ainsi toujours s‘effectuer dans une stratégie de moyen-terme et de long-terme, en gardant à l’esprit la liquidité toute relative de ce type de placement.

Bien choisir la composition de l'actif de la SCPI

Acheter des parts de SCPI, c’est investir indirectement dans des biens immobiliers et diversifiés. Mais comme pour un achat immobilier, il faut être attentif à la nature de ces biens, à leur qualité, et à leur emplacement.

Si la SCPI est en cours d’acquisition, l’épargnant doit vérifier la politique d’investissement, et la politique appliquée par la société gestionnaire sur des SCPI de même nature. Si la SCPI est constituée, la liste de son patrimoine immobilier est publiée.

Le choix de l’actif SCPI (résidentiel, résidence étudiante ou senior, commerces, bureaux, entrepôts,…) ne peut être dissocié de la stratégie patrimoniale de l’épargnant : le choix ne sera pas le même selon que l’on vise une rentabilité élevée ou, au contraire, une faible rentabilité avec promesse de plus-value.
Dans un cas, il peut être avantageux de privilégier une SCPI de bureaux premium, dans l’autre une SCPI restructurant des immeubles anciens avec de gros travaux.

Sachant qu’il existe 206 SCPI différentes sur le marché, vous trouverez facilement une ou plusieurs SCPI en adéquation avec vos besoins.

Investir en SCPI en définissant bien la zone géographique

Investir en SCPI, c’est investir dans de la pierre papier… et indirectement dans de vrais actifs immobiliers.
C’est pourquoi il faut respecter le vieil adage de l’investisseur immobilier : choisir un bon emplacement. Faut-il choisir la province ou l’Île de France, une grande métropole ou une ville moyenne, un quartier d’affaires ou une zone artisanale ?

En cette période troublée post covid, jamais l’investissement locatif n’a été aussi compliqué. C’est là où l’achat de parts de SCPI offre un avantage, avec le regard et la compétence de deux professionnels de l’immobilier : d’un côté la société de gestion qui établit une stratégie raisonnée selon des objectifs, de l’autre les équipes Sapians, qui en toute indépendance vous donnent l’analyse de ces choix.

Ce double regard d’experts en immobilier locatif permet un investissement à moindre risque, pour mieux diversifier un patrimoine

Vous avez maintenant les clés en main pour faire le meilleur choix ! N’hésitez pas à vous inscrire sur Sapians pour découvrir les SCPI sélectionnées par nos équipes.

Comme le montant des parts de SCPI est faible comparativement à un investissement direct, il est aussi possible de se constituer un « panier sur-mesure », incluant différentes SCPI avec une pondération sur-mesure. C’est la possibilité de posséder un vrai portefeuille immobilier, sans une mise de fonds importante.

Les solutions sont donc variées et peuvent être adaptées à la plupart des objectifs patrimoniaux. Pour en savoir plus sur les opportunités d'investissement offertes par les SCPI, nous vous invitons à contacter un conseiller Sapians.