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Si l’assurance-vie reste le placement chouchou des Français, les performances du fonds euros ne cessent de baisser avec la chute des taux obligataires. Il faut donc faire les bons choix pour continuer à s’assurer des rendements intéressants sur son contrat d’assurance-vie. Découvrez quatre placements immobilier qui boosteront vos performances.
Quels sont les supports immobiliers éligibles à l’assurance-vie ?
La pierre-papier désigne un ensemble de placements financiers, dont la spécificité est d’investir dans l’immobilier (résidentiel, commerce, bureaux…). Les loyers génèrent un rendement, qui vient se rajouter aux éventuelles perspectives de plus-value.
Ces sous-jacents immobiliers peuvent prendre différentes formes juridiques : SCPI, SCI, OPCI (grand public ou professionnel) ou encore SIIC. Mais que signifient ces sigles et en quoi ces placements sont intéressants ?
SCPI, le placement immobilier phare en assurance-vie
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement en immobilier locatif mutualisé : l’investisseur acquiert des parts, le gérant s’occupe du reste, notamment gérer et reverser à chaque associé leur quote-part de loyers, déduction faite des frais de gestion.
Elle est, soit, à capital variable (pouvant accueillir à tout moment de nouveaux associés), soit, à capital fixe (avec une date de clôture et des augmentations de capital ponctuelles).
Les SCPI accessibles à l’assurance-vie redistribuent les loyers sur les fonds euro. Libre à l’investisseur de récupérer ces sommes via un rachat partiel ou de les réinvestir en unités de compte.
SC en assurance-vie, une meilleure liquidité
La Société Civile (SC) peut détenir, quant à elle, des immeubles physiques, des parts de SCPI/OPCI, des fonds immobiliers non-cotés, des actions de SIIC et des placements financiers.
Les supports financiers sont souvent des obligations monétaires, disponibles à tout moment, pour permettre une meilleure liquidité si la société civile doit racheter des parts d’un associé souhaitant les vendre.
Sa rentabilité est souvent proche d'une SCPI, avec des frais d'entrée plus faibles, et une liquidité accrue, si et seulement si, elle est garantie par l'assureur.
OPCI, une trésorerie toujours disponible
Un OPCI, un instrument financier plus récent, désigne un Organisme de Placement Collectif Immobilier. Il s’agit d’un fonds qui détient principalement des actifs immobiliers tertiaires.
De nouveaux OPCI commencent toutefois à apparaître, ciblant plutôt un investissement résidentiel.
La principale caractéristique de cet instrument financier est sa répartition. En effet, jusqu’à 30% de son capital est investi dans des valeurs mobilières (actions, obligations, placements monétaires, etc.). 5 à 10% reste, quant à eux, disponible en permanence, de telle manière que l’organisme puisse à tout moment racheter les parts d’un investisseur souhaitant se désengager du placement.
Un OPCI a donc une liquidité accrue, mais sa performance est corrélée à celle des marchés financiers en raison de son allocation. Pour s’en prémunir, il existe les OPCI Professionnels qui peuvent bénéficier d’une allocation 100% immobilière, mais ils sont seulement accessibles via les contrats d’assurance-vie Luxembourgeois.
SIIC ou foncières cotées, la solution de choix ?
Une SIIC est une Société d’Investissement Immobilier Cotée, non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Elle investit ses capitaux dans l’acquisition ou la construction d’immeubles, pour ensuite les louer.
Elle a pour obligation légale de redistribuer aux actionnaires au moins 95% des loyers perçus et 60-70% des plus-values.
Ces loyers sont distribués sous forme de dividendes et non de revenus fonciers, d’où une fiscalité différente hors assurance-vie. Leur cotation boursière accroît nettement leur liquidité, mais entraîne, en corollaire, une volatilité plus forte de leur valeur.
Cet aspect est à prendre en compte pour les épargnants désireux de faire des arbitrages réguliers dans leur contrat d’assurance-vie.
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Comment bien choisir son support immobilier ?
L’assurance-vie ne doit être vue que comme une enveloppe réglementaire et fiscale, au sein de laquelle tout épargnant doit privilégier la diversification.
Un contrat en Unités de Compte (UC), proposant un large choix de sous-jacents immobiliers (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, etc.), est donc à privilégier pour bénéficier des avantages de l’immobilier :
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même si le capital n’est jamais garanti, la fluctuation des biens immobiliers se fait avec une forte inertie
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la part d’immobilier dans un contrat d’assurance vie a ainsi un effet tampon sur votre capital
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il y a ainsi des perspectives de plus-values à moyen et long-terme
Le rendement est, à l’heure actuelle, parmi le meilleur des placements financiers.
Plusieurs éléments de vigilance sont toutefois à surveiller.
Attention à la liquidité
Le premier élément sur lequel être attentif, est la nature du support immobilier et son degré de liquidité. Pour garantir cela au sein d’une SCPI logée dans un contrat d’assurance-vie, Les investisseurs doivent privilégier les SCPI disposant d’un encours conséquent et liquide (part de liquidités, nombre et taille des actifs immobiliers).
Toutefois si 10 % du capital de la société reste sur des fonds monétaires, la rentabilité globale des parts s’en trouve affectée. Le choix du support est donc souvent pour l’épargnant, un arbitrage entre liquidité et rentabilité.
Vigilance sur la rentabilité nette réelle
Le second élément de choix est la rentabilité annoncée. Car attention, celle-ci sera amputée des frais de souscription et de gestion du contrat. Ces frais de souscription sont en moyenne de 2% sur les SC, 3% sur les OPCI et 6% sur les SCPI.
Un autre élément peut affecter ce rendement : celui de la date de jouissance où vous commencez effectivement à toucher revenus fonciers ou dividendes. En effet, un délai de jouissance de 3 mois ampute d’1/4 le taux annuel annoncé la première année.
Se renseigner sur la politique de gestion
Le dernier élément à prendre en considération concerne les éléments de gestion, aussi bien au sein de la société immobilière que du gestionnaire du contrat.
Ainsi, il est important de se poser les questions suivantes : Comment sont réinvestis les dividendes ou plus-values de la SC (fonds euro ou pas) ? Quelle est la réactivité du gestionnaire aux ordres d’achat ou de vente ? Quels sont les frais d’arbitrage ou de gestion ? Comment la SCPI distribue-t-elle ses revenus (fréquence, pourcentage) ?
Tous ces éléments, parfois difficiles à déterminer, sont essentiels pour choisir un contrat d’assurance-vie souple, complet et agile, gage de réactivité et de rentabilité.
Si la diversification avec des fonds axés sur l’immobilier présente de nombreux avantages , l’épargnant doit toutefois bien mûrir sa réflexion, pour bien choisir le gestionnaire du contrat, et sélectionner les bons supports proposés. Il doit privilégier le rendement et la sécurité, en incluant tous les frais.
Le regard d'un spécialiste comme Sapians est alors un plus, afin de comparer objectivement les différentes solutions pour investir en immobilier à travers l'assurance-vie.
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En résumé
Réponse rapide : 4 placements immobiliers pour booster les performances de son assurance vie. Assurance vie, contrat luxembourgeois ou PER : ces enveloppes sont utiles si elles servent un objectif précis de placement, de transmission ou d’optimisation des flux.
- Le choix de l’enveloppe doit tenir compte de la liquidité souhaitée, de la fiscalité à l’entrée et à la sortie, ainsi que des bénéficiaires visés.
- La qualité des supports disponibles et des frais pèse autant que le cadre fiscal.
- Une enveloppe pertinente s’intègre toujours à l’allocation globale et au calendrier de vie de l’investisseur.
Chez Sapians, nous sélectionnons les enveloppes et les supports en fonction de vos objectifs patrimoniaux réels, pas d’une logique standardisée.
Questions fréquentes
Pourquoi utiliser une enveloppe comme l’assurance vie ou le PER ?
Ces enveloppes permettent d’organiser l’investissement, la fiscalité et parfois la transmission, mais leur intérêt dépend du besoin réel et du bon choix de supports.
Le cadre fiscal suffit-il à choisir un contrat ?
Non. Les frais, l’univers d’investissement, la qualité de l’assureur et les clauses disponibles sont tout aussi importants.
Comment arbitrer entre liquidité et avantage fiscal ?
Il faut toujours regarder l’horizon de placement, les besoins de sortie et la fiscalité finale, pas seulement l’économie théorique à l’entrée.
Une enveloppe peut-elle remplacer une stratégie patrimoniale ?
Non. Elle n’est qu’un outil parmi d’autres et doit rester au service d’une allocation globale cohérente.
L'approche Sapians
Une enveloppe patrimoniale n’est utile que si elle sert un objectif clair de placement, de disponibilité ou de transmission.
- Clarifier l’usage recherché : déterminer si l’objectif principal est d’investir, transmettre, optimiser ou préparer des revenus futurs.
- Comparer les contrats : analyser frais, qualité des supports, options de gestion et souplesse juridique.
- Construire l’allocation interne : adapter les supports au profil de risque et à l’horizon de sortie.
- Piloter dans la durée : arbitrer les supports et la stratégie de versement en fonction de l’évolution du patrimoine.
Chaque recommandation est mise en perspective avec votre horizon, votre niveau de risque, votre besoin de liquidité et les autres briques déjà présentes dans votre patrimoine.
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