Si l’assurance-vie reste le placement chouchou des Français, les performances du fonds euros ne cessent de baisser avec la chute des taux obligataires. Il faut donc faire les bons choix pour continuer à s’assurer des rendements intéressants sur son contrat d’assurance-vie. Découvrez quatre placements immobiliers qui boosteront vos performances.

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Quels sont les supports immobiliers éligibles à l’assurance-vie ?

La pierre-papier désigne un ensemble de placements financiers, dont la spécificité est d’investir dans l’immobilier (résidentiel, commerce, bureaux…). Les loyers génèrent un rendement, qui vient se rajouter aux éventuelles perspectives de plus-value.
Ces sous-jacents immobiliers peuvent prendre différentes formes juridiques : SCPI, SCI, OPCI (grand public ou professionnel) ou encore SIIC. Mais que signifient ces sigles et en quoi ces placements sont intéressants ?

SCPI, le placement immobilier phare en assurance-vie

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement en immobilier locatif mutualisé : l’investisseur acquiert des parts, le gérant s’occupe du reste, notamment gérer et reverser à chaque associé leur quote-part de loyers, déduction faite des frais de gestion.

Elle est, soit, à capital variable (pouvant accueillir à tout moment de nouveaux associés), soit, à capital fixe (avec une date de clôture et des augmentations de capital ponctuelles).

Les SCPI accessibles à l’assurance-vie redistribuent les loyers sur les fonds euro. Libre à l’investisseur de récupérer ces sommes via un rachat partiel ou de les réinvestir en unités de compte.

SC en assurance-vie, une meilleure liquidité

La Société Civile (SC) peut détenir, quant à elle, des immeubles physiques, des parts de SCPI/OPCI, des fonds immobiliers non cotés, des actions de SIIC et des placements financiers.

Les supports financiers sont souvent des obligations monétaires, disponibles à tout moment, pour permettre une meilleure liquidité si la société civile doit racheter des parts d’un associé souhaitant les vendre.

Sa rentabilité est souvent proche d'une SCPI, avec des frais d'entrée plus faibles, et une liquidité accrue, si et seulement si, elle est garantie par l'assureur.

OPCI, une trésorerie toujours disponible

Un OPCI, un instrument financier plus récent, désigne un Organisme de Placement Collectif Immobilier. Il s’agit d’un fonds qui détient principalement des actifs immobiliers tertiaires.

De nouveaux OPCI commencent toutefois à apparaître, ciblant plutôt un investissement résidentiel.

La principale caractéristique de cet instrument financier est sa répartition. En effet, jusqu’à 30 % de son capital est investi dans des valeurs mobilières (actions, obligations, placements monétaires, etc.). 5 à 10 % restent, quant à eux, disponibles en permanence, de telle manière que l’organisme puisse à tout moment racheter les parts d’un investisseur souhaitant se désengager du placement.

Un OPCI a donc une liquidité accrue, mais sa performance est corrélée à celle des marchés financiers en raison de son allocation. Pour s’en prémunir, il existe les OPCI Professionnels qui peuvent bénéficier d’une allocation 100 % immobilière, mais ils sont seulement accessibles via les contrats d’assurance-vie Luxembourgeois.

SIIC ou foncières cotées, la solution de choix ?

Une SIIC est une Société d’Investissement Immobilier Cotée, non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Elle investit ses capitaux dans l’acquisition ou la construction d’immeubles, pour ensuite les louer.

Elle a pour obligation légale de redistribuer aux actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 60 à 70 % des plus-values.

Ces loyers sont distribués sous forme de dividendes et non de revenus fonciers, d’où une fiscalité différente hors assurance-vie. Leur cotation boursière accroît nettement leur liquidité, mais entraîne, en corollaire, une volatilité plus forte de leur valeur.

Cet aspect est à prendre en compte pour les épargnants désireux de faire des arbitrages réguliers dans leur contrat d’assurance-vie.

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Comment bien choisir son support immobilier ?

L’assurance-vie ne doit être vue que comme une enveloppe réglementaire et fiscale, au sein de laquelle tout épargnant doit privilégier la diversification.

Un contrat en Unités de Compte (UC), proposant un large choix de sous-jacents immobiliers (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, etc.), est donc à privilégier pour bénéficier des avantages de l’immobilier :

  • même si le capital n’est jamais garanti, la fluctuation des biens immobiliers se fait avec une forte inertie

  • la part d’immobilier dans un contrat d’assurance vie a ainsi un effet tampon sur votre capital

  • il y a ainsi des perspectives de plus-values à moyen et long terme

Plusieurs éléments de vigilance sont toutefois à surveiller.

Attention à la liquidité

Le premier élément sur lequel être attentif, est la nature du support immobilier et son degré de liquidité. Pour garantir cela au sein d’une SCPI logée dans un contrat d’assurance-vie, les investisseurs doivent privilégier les SCPI disposant d’un encours conséquent et liquide (part de liquidités, nombre et taille des actifs immobiliers).

Toutefois si 10 % du capital de la société reste sur des fonds monétaires, la rentabilité globale des parts s’en trouve affectée. Le choix du support est donc souvent pour l’épargnant, un arbitrage entre liquidité et rentabilité.

Vigilance sur la rentabilité nette réelle

Le second élément de choix est la rentabilité annoncée. Car attention, celle-ci sera amputée des frais de souscription et de gestion du contrat. Ces frais de souscription sont en moyenne de 2 % sur les SC, 3 % sur les OPCI et 6 % sur les SCPI.

Un autre élément peut affecter ce rendement : celui de la date de jouissance, à partir de laquelle vous commencez effectivement à percevoir les revenus fonciers ou les dividendes. En effet, un délai de jouissance de 3 mois ampute d’1/4 le taux annuel annoncé la première année.

Se renseigner sur la politique de gestion

Le dernier élément à prendre en considération concerne les éléments de gestion, aussi bien au sein de la société immobilière que du gestionnaire du contrat.

Ainsi, il est important de se poser les questions suivantes : Comment sont réinvestis les dividendes ou plus-values de la SC (fonds euro ou pas) ? Quelle est la réactivité du gestionnaire aux ordres d’achat ou de vente ? Quels sont les frais d’arbitrage ou de gestion ? Comment la SCPI distribue-t-elle ses revenus (fréquence, pourcentage) ?

Tous ces éléments, parfois difficiles à déterminer, sont essentiels pour choisir un contrat d’assurance-vie souple, complet et agile, gage de réactivité et de rentabilité.

Si la diversification avec des fonds axés sur l’immobilier présente de nombreux avantages, l’épargnant doit toutefois bien mûrir sa réflexion, pour bien choisir le gestionnaire du contrat, et sélectionner les bons supports proposés. Il doit privilégier le rendement et la sécurité, en incluant tous les frais.

Le regard d'un spécialiste comme Sapians est alors un plus, afin de comparer objectivement les différentes solutions pour investir en immobilier à travers l'assurance-vie.

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En résumé

L’assurance-vie n’est qu’une enveloppe : ce sont les supports logés à l’intérieur qui font la performance. Quatre familles de placements immobiliers y sont accessibles, avec des profils de liquidité, de frais et de volatilité très différents.

  • La SCPI reste le support immobilier le plus répandu en assurance-vie : immobilier locatif mutualisé, loyers reversés sur le fonds euros, mais des frais de souscription de l’ordre de 6 %.
  • La société civile (SC) détient un panier mixte (immeubles, parts de SCPI ou d’OPCI, foncières, poche financière) avec des frais d’entrée plus bas, autour de 2 %, et une liquidité qui n’est réelle que si l’assureur la garantit contractuellement.
  • L’OPCI conserve en permanence 5 à 10 % de liquidités et jusqu’à 30 % de valeurs mobilières : la sortie est plus aisée, mais la performance devient partiellement dépendante des marchés financiers.
  • La SIIC est une foncière cotée, tenue de distribuer au moins 95 % de ses loyers : liquidité quotidienne, en contrepartie d’une volatilité de marché bien supérieure à celle de la pierre-papier non cotée.
  • Le rendement affiché n’est jamais le rendement perçu : frais de souscription, frais de gestion du contrat et délai de jouissance l’amputent, un délai de trois mois retirant un quart du taux annoncé la première année.
  • La faible volatilité apparente des supports non cotés vient de ce qu’ils sont valorisés quelques fois par an et non en continu : c’est un effet de mesure, pas une protection, et l’illiquidité s’y ajoute.

Chez Sapians, nous comparons ces supports frais inclus et nous calibrons la poche immobilière d’un contrat en fonction de votre horizon et de vos besoins de liquidité, plutôt que du seul rendement affiché.

Questions fréquentes

Quelle différence entre SCPI, SC, OPCI et SIIC en assurance-vie ?

La SCPI est de l’immobilier locatif pur. La SC est un panier mixte qui peut contenir des SCPI, des OPCI, des foncières et une poche financière. L’OPCI combine immobilier et valeurs mobilières, avec une réserve de liquidités permanente. La SIIC est une action cotée en Bourse. Plus le support est liquide, plus sa valeur bouge au quotidien.

Mes parts sont-elles vraiment liquides dans un contrat ?

Pas automatiquement. Dans une SC ou une SCPI logée en assurance-vie, la liquidité n’est acquise que si l’assureur s’engage contractuellement à racheter les parts. En l’absence de cette garantie, la revente dépend de l’existence d’une contrepartie, ce qui peut prendre du temps en marché dégradé.

Quels frais viennent réduire le rendement annoncé ?

Trois couches se cumulent : les frais de souscription du support (de l’ordre de 2 % sur une SC, 3 % sur un OPCI et 6 % sur une SCPI), les frais de gestion annuels du contrat d’assurance-vie, et le délai de jouissance. Il faut donc raisonner en rendement net, pas en taux de distribution brut.

Quelle fiscalité sur ces revenus dans un contrat d’assurance-vie ?

Tant que les loyers et plus-values restent dans le contrat, ils ne sont pas imposés. L’imposition intervient au rachat, sur la seule part de gains : après huit ans, 7,5 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 24,7 %, après un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Avant huit ans, le taux d’impôt sur le revenu est de 12,8 %, les prélèvements sociaux restant à 17,2 %. Détenues en direct, les mêmes SCPI relèveraient des revenus fonciers.