Évolutions majeures 2025/2026
(1) Réforme LMNP (LFI 2025) : les amortissements comptables déduits en régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente — réduction significative de l'avantage du régime réel LMNP. (2) 150-0 B ter (LFI 2026) : l'immobilier locatif résidentiel est exclu du remploi. (3) PS sur PV immobilières : maintenus à 17,2 % (non concernés par la hausse LFSS 2026).
À une période où de nombreuses incertitudes économiques pèsent sur le marché actions, l’investissement immobilier locatif retrouve un certain attrait auprès de nombreux investisseurs privés. Performance intéressante, rendements autour de 4-5%, risque sur le capital maîtrisé et fiscalité optimisée, tels sont les avantages que celui-ci présente.
À la question : faut-il investir dans l’immobilier ? La réponse est un grand oui, mais entre l’investissement immobilier locatif ou l’investissement dans un fonds immobilier, comment faire le meilleur choix ?
Dès que l’on évoque l’investissement immobilier locatif, la première crainte est celle de la gestion locative, entre les nombreuses obligations réglementaires et le risque de loyers impayés, les freins sont nombreux.
Autant de raisons de faire appel à un professionnel de la gestion de biens, ce qui impacte la rentabilité du placement. C’est encore plus vrai si l’on souhaite investir sur des biens immobiliers professionnels, de type bureaux, commerces ou locaux spécifiques (hôtels, restaurants, etc.), où les connaissances juridiques sont indispensables.
Les inconvénients de l’acquisition d’un bien immobilier locatif en direct
Le risque de mauvais payeurs
Nul besoin d’avoir déjà loué un bien immobilier pour savoir que le risque locatif existe, les périodes de crises renforçant ce danger. De manière générale, la législation française tend à protéger le locataire, pouvant amener le bailleur à des procédures lourdes, longues et complexes en cas de différends. Si les assurances « loyers impayés » couvrent une partie des sommes perdues, elles ont un coût supplémentaire. De plus, elles ne prennent jamais en charge la totalité des frais engagés, et ne remboursent ni le stress occasionné ni le temps perdu.
L’autre problème est l’achat direct d’un bien immobilier locatif via un emprunt, dont les mensualités seront en partie couvertes par les revenus fonciers. L’investisseur reste ainsi redevable de sa dette, ce qui peut le mettre en difficulté financière.
Choisir le bon bien immobilier locatif
Mais ces soucis ne sont pas les seuls inconvénients. Il faut avant tout choisir le bon bien immobilier. Les spécialistes ont l’habitude de dire qu’un bon investissement immobilier doit obéir à une et une seule règle : un bon emplacement ! Critères auxquels il faut bien évidemment ajouter ceux du coût d’achat et du loyer escompté !
Dans ce calcul, il est impératif de raisonner en termes de performance nette, en incluant la fiscalité des revenus fonciers. Celle-ci est très proche de l’IR (Impôt sur le Revenu), pouvant occasionner une baisse importante du rendement pour les épargnants soumis à un taux marginal élevé. Le futur bailleur doit être aussi attentif au prix incluant les frais de notaire. Le coût d’achat tend souvent à « s’envoler » quand il s’agit d’un investissement immobilier. C’est particulièrement vrai pour les programmes neufs, associés à des lois de défiscalisation type Pinel 2021, dont on s’aperçoit qu’ils sont souvent au-dessus du prix du marché. Il y a un vrai risque de moins-value, au moment de la vente dans 15 à 20 ans, surtout si de nombreux investisseurs se libèrent à peu près au même moment de leur bien, une fois les obligations fiscales remplies.
L’épargnant doit donc trouver la perle rare, ce qui exige d’avoir un bon réseau ou d’y consacrer beaucoup de temps. Hors de question de se tromper, car l’investissement est conséquent. Ce qui constitue d’ailleurs le dernier inconvénient de l’achat immobilier direct : la mise de fonds est toujours significative, même en achetant à crédit. Ce dernier point amène certains investisseurs à retarder leur projet, le temps d’avoir suffisamment d’épargne disponible. Autant de temps pendant lequel leur épargne ne génère que peu d’intérêts.
Toutes ces raisons, font que de nombreux épargnants hésitent finalement à investir dans l’immobilier locatif, se privant donc d’un moyen de diversification de leur épargne et d’optimisation de leurs revenus. La solution est pourtant simple, investir indirectement, à travers un fonds d’investissement immobilier type SCPI, OPCI ou unité de compte immobilière éligible à l’assurance-vie, un bon moyen de concilier performance, mutualisation du risque locatif et fiscalité maîtrisée.
Les avantages d’un fonds d’investissement immobilier
Bénéficier de l’expertise d’une équipe de gestion chevronnée
En investissant à travers un fonds d’investissement immobilier, l’épargnant bénéficie de l’expertise d’une équipe de professionnels ayant une vue à 360°. Le suivi s’effectue de l’achat à la location des biens, en passant par l’optimisation fiscale. Les fonds de qualité bénéficient d’une équipe de gestionnaires au sein d’un département appelé « asset management », dont c’est le cœur de métier. Ils connaissent les spécificités du marché immobilier professionnel et résidentiel, disposent d’un large réseau d’agents ou d’apporteurs d’affaires et consacrent 100 % de leur temps à la gestion locative des biens.
Extrait de Just Focus : Le logement social est-il un bon investissement immobilier ?
Diversifier ses investissements et mutualiser les risques
Leur stratégie obéit à l’un des fondements d’une épargne de qualité : la diversification. L’achat de différents biens immobiliers permet de constituer un panel diversifié de sous-jacents, en jouant sur la géographie (Europe, France, région parisienne, province, etc.), la nature des biens (résidentiels, bureaux, commerces, etc.), le format des actifs, le type de locataires ou encore les secteurs d’activités. Cette diversification réduit la dépendance à un seul locataire ou à un seul marché — elle ne supprime pas le risque de marché, qui affecte l’ensemble du portefeuille.
La crise sanitaire nous a montré combien des secteurs entiers de l’économie pouvaient être affectés (hôtellerie, restauration) alors que d’autres au même moment surperformaient (santé, commerces essentiels).
Cette mutualisation joue aussi sur les charges : le coût d’entretien, les gros travaux, les loyers impayés, les frais de procédure sont répartis entre les différents épargnants, limitant l’impact d’un incident isolé sur l’investisseur individuel.
Choisir le fonds d’investissement immobilier : des meilleurs rendements sans les soucis de la gestion locative
En conclusion, le rendement moyen d’un bon fonds immobilier, aux frais limités, peut être supérieur à celui d’un achat en direct, avec ses frais de gestion locative et son assurance « loyers impayés ». Le capital n’est certes jamais garanti, mais il n’existe aucun risque de perte supérieure à son apport. Mieux, de nombreux gérants de fonds d’investissement immobilier incluent dès le départ dans leur stratégie de placement immobilier les opportunités de création de valeur.
Extrait de Just Focus : L’investissement locatif traditionnel est-il encore intéressant aujourd’hui ?
Une approche à 360° permet aussi, avec l’aide d’un conseiller, de proposer des solutions fiscales intéressantes. Certains fonds immobiliers, comme les OPCI ou les OPCI Professionnels (OPPCI), génèrent des dividendes et des plus-values, considérés comme des valeurs mobilières redevables du Prélèvement Forfaitaire Unique — soit 31,4 % depuis la LFSS 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Une solution qui peut s’avérer avantageuse pour tout épargnant soumis à un taux marginal d’imposition élevé, auquel sont soumis habituellement les revenus fonciers.
Enfin, l’achat indirect permet souvent une mise de départ bien plus faible. L’idée n’est évidemment pas d’investir à peine 500 euros dans une SCPI ! Mais avec un investissement de départ moins important (par exemple, de 50€ via une assurance-vie), vous pouvez orienter votre épargne vers l’immobilier de manière plus précoce. Vous pouvez aussi accéder à des biens difficilement accessibles en achat direct (immobilier de prestige, bureaux, hôtels, cliniques, plateformes logistiques, murs de commerces, etc.).
En combinant la souplesse, la mutualisation et le professionnalisme des gestionnaires d’actifs, l’achat locatif indirect via un fonds d’investissement immobilier permet à l’investisseur privé de diversifier son épargne, en optimisant sa fiscalité et sa performance. La mutualisation des risques limite les principaux facteurs inhérents à l’investissement locatif direct, au résultat donc toujours aléatoire. Il convient toutefois, comme pour tout placement, d’être attentif aux frais de gestion et à la politique des gestionnaires, en raisonnant en rentabilité nette, fiscalité comprise.
Combien d'années votre patrimoine peut-il financer votre train de vie ? Faites le calcul avec notre simulateur d'autonomie financière :
En résumé
Locatif en direct ou fonds immobilier : la question n'est pas de savoir lequel rapporte le plus, mais quel effort de gestion, quel ticket d'entrée et quelle fiscalité l'investisseur est prêt à assumer.
- Le direct donne le contrôle et l'accès au crédit, donc à l'effet de levier, mais concentre tout le risque sur un bien et un locataire, exige du temps, et fait supporter les revenus fonciers au barème de l'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux en sus.
- Le fonds (SCPI, OPCI, OPPCI, unité de compte immobilière) mutualisent le risque locatif entre de nombreux actifs, délègue la gestion et abaisse le ticket d'entrée. Selon le véhicule, les revenus peuvent relever du régime des capitaux mobiliers, PFU à 31,4 % depuis la LFSS 2026, plutôt que des revenus fonciers.
- La mutualisation n'est pas une protection contre le marché : un fonds diversifié reste exposé à la conjoncture immobilière et au niveau des taux d'intérêt. Le capital n'est pas garanti.
- Deux paramètres à vérifier avant tout : les frais, sur toute la durée de détention, et les conditions de sortie, délai de retrait d'une SCPI, valorisation des parts, absence de marché secondaire pour certains véhicules.
Chez Sapians, nous comparons ces solutions en rendement net de frais et de fiscalité, à horizon de détention identique, et en regardant la liquidité réelle de chacune.
Questions fréquentes
Le locatif en direct rapporte-t-il davantage qu'un fonds ?
Souvent en apparence, rarement une fois tout compté. Le rendement brut affiché d'un bien ignore la vacance, les travaux, les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance loyers impayés, les frais d'acquisition amortis sur la durée de détention et surtout la fiscalité des revenus fonciers. La comparaison honnête se fait en rendement net-net, sur un horizon identique.
Le crédit change-t-il la comparaison ?
Oui, et c'est l'argument le plus solide en faveur du direct : un bien locatif se finance à crédit, ce qui permet de construire un patrimoine avec un apport limité et de déduire les intérêts des revenus fonciers. Certaines SCPI sont également finançables à crédit, mais les conditions sont moins favorables. En contrepartie, l'emprunt reste dû même si le locataire part.
Un fonds immobilier est-il liquide ?
Moins qu'il n'y paraît. Les parts de SCPI se revendent sur un marché de gré à gré ou par confrontation d'ordres, avec un délai qui dépend entièrement de la demande — et qui s'allonge précisément quand le marché se retourne. Un OPPCI ou un fonds fermé bloque les capitaux pour plusieurs années. La liquidité d'un fonds est supérieure à celle d'un appartement, mais elle n'est ni immédiate ni garantie.
Quelle fiscalité pour les revenus d'un fonds immobilier ?
Elle dépend du véhicule. Les revenus d'une SCPI détenue en direct restent des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Les distributions d'un OPCI ou d'un OPPCI relèvent, pour leur part de capitaux mobiliers, du PFU à 31,4 % depuis la LFSS 2026. Loger des parts dans une assurance-vie change encore la donne. C'est un point à trancher avant de souscrire, pas après.
Faut-il choisir l'un ou l'autre ?
Pas forcément. Beaucoup de patrimoines combinent les deux : un ou deux biens en direct financés à crédit pour capter l'effet de levier, et une poche de fonds pour diversifier géographiquement et sectoriellement sans y consacrer de temps. Ce qui compte est le poids total de l'immobilier dans l'allocation et la liquidité qui reste disponible à côté.
Commentaires
Une question, un retour d'expérience ? Réagissez à cet article — nos family-officers vous répondent.