Investir dans l'immobilier locatif ou dans un fonds immobilier ?

À une période où de nombreuses incertitudes économiques pèsent sur le marché actions, l’investissement immobilier locatif retrouve un certain attrait auprès de nombreux investisseurs privés. Performance intéressante, rendements autour de 4-5%, risque sur le capital maîtrisé et fiscalité optimisée, tels sont les avantages que celui-ci présente.

À la question : faut-il investir dans l’immobilier ? La réponse est un grand oui, mais entre l’investissement immobilier locatif ou l’investissement dans un fonds immobilier, comment faire le meilleur choix ?

Dès que l’on évoque l’investissement immobilier locatif, la première crainte est celle de la gestion locative, entre les nombreuses obligations réglementaires et le risque de loyers impayés, les freins sont nombreux.

Autant de raisons de faire appel à un professionnel de la gestion de biens, ce qui impacte la rentabilité du placement. C’est encore plus vrai si l’on souhaite investir sur des biens immobiliers professionnels, de type bureaux, commerces ou locaux spécifiques (hôtels, restaurants, etc.), où les connaissances juridiques sont indispensables.

Les inconvénients de l’acquisition d’un bien immobilier locatif en direct

Le risque de mauvais payeurs

Nul besoin d’avoir déjà loué un bien immobilier pour savoir que le risque locatif existe, les périodes de crises renforçant ce danger. De manière générale, la législation française tend à protéger le locataire, pouvant amener le bailleur à des procédures lourdes, longues et complexes en cas de différends. Si les assurances « loyers impayés » couvrent une partie des sommes perdues, elles ont un coût supplémentaire. De plus, elles ne prennent jamais en charge la totalité des frais engagés, et ne remboursent ni le stress occasionné ni le temps perdu.

L’autre problème est l’achat direct d’un bien immobilier locatif via un emprunt, dont les mensualités seront en partie couvertes par les revenus fonciers. L’investisseur reste ainsi redevable de sa dette, ce qui peut le mettre en difficulté financière.

Choisir le bon bien immobilier locatif

Mais ces soucis ne sont pas les seuls inconvénients. Il faut avant tout choisir le bon bien immobilier. Les spécialistes ont l’habitude de dire qu’un bon investissement immobilier doit obéir à une et une seule règle : un bon emplacement ! Critères auxquels il faut bien évidemment ajouter ceux du coût d’achat et du loyer escompté !

Dans ce calcul, il est impératif de raisonner en termes de performance nette, en incluant la fiscalité des revenus fonciers. Celle-ci est très proche de l’IR (Impôt sur le Revenu), pouvant occasionner une baisse importante du rendement pour les épargnants soumis à un taux marginal élevé. Le futur bailleur doit être aussi attentif au prix incluant les frais de notaire. Le coût d’achat tend souvent à « s’envoler » quand il s’agit d’un investissement immobilier. C’est particulièrement vrai pour les programmes neufs, associés à des lois de défiscalisation type Pinel 2021, dont on s’aperçoit qu’ils sont souvent au-dessus du prix du marché. Il y a un vrai risque de moins-value, au moment de la vente dans 15 à 20 ans, surtout si de nombreux investisseurs se libèrent à peu près au même moment de leur bien, une fois les obligations fiscales remplies.

L’épargnant doit donc trouver la perle rare, ce qui exige d’avoir un bon réseau ou d’y consacrer beaucoup de temps. Hors de question de se tromper, car l’investissement est conséquent. Ce qui constitue d’ailleurs le dernier inconvénient de l’achat immobilier direct : la mise de fonds est toujours significative, même en achetant à crédit. Ce dernier point amène certains investisseurs à retarder leur projet, le temps d’avoir suffisamment d’épargne disponible. Autant de temps pendant lequel leur épargne ne génère que peu d’intérêts.

Toutes ces raisons, font que de nombreux épargnants hésitent finalement à investir dans l’immobilier locatif, se privant donc d’un moyen de diversification de leur épargne et d’optimisation de leurs revenus. La solution est pourtant simple, investir indirectement, à travers un fonds d’investissement immobilier type SCPI, OPCI ou unité de compte immobilière éligible à l’assurance-vie, un bon moyen de concilier performance, moindre risque et fiscalité optimisée.

Les avantages d’un fonds d’investissement immobilier

Bénéficier de l’expertise d’une équipe de gestion chevronnée

En investissant à travers un fonds d’investissement immobilier, l’épargnant bénéficie de l’expertise d’une équipe de professionnels ayant une vue à 360°. Le suivi s’effectue de l’achat à la location des biens, en passant par l’optimisation fiscale. Les fonds de qualité bénéficient d’une équipe de gestionnaires au sein d’un département appelé « asset management », dont c’est le cœur de métier. Ils connaissent les spécificités du marché immobilier professionnel et résidentiel, disposent d’un large réseau d’agents ou d’apporteurs d’affaires et consacrent 100 % de leur temps à la gestion locative des biens.

Diversifier ses investissements et mutualiser les risques

Leur stratégie obéit à l’un des fondements d’une épargne de qualité : la diversification. L’achat de différents biens immobiliers permet de constituer un panel diversifié de sous-jacents, en jouant sur la géographie (Europe, France, région parisienne, province, etc.), la nature des biens (résidentiels, bureaux, commerces, etc.), le format des actifs, le type de locataires ou encore les secteurs d’activités. Cette diversification est un facteur-clef de sécurité.

La crise sanitaire nous a montré combien des secteurs entiers de l’économie pouvaient être affectés (hôtellerie, restauration) alors que d’autres au même moment surperformaient (santé, commerces essentiels).

Cette sécurisation liée à la diversification est d’ailleurs renforcée par la mutualisation des risques. Le coût d’entretien, les gros travaux, les loyers impayés, les frais de procédure sont alors répartis entre les différents épargnants, limitant le risque pour l’investisseur individuel.

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Choisir le fonds d’investissement immobilier : des meilleurs rendements sans les soucis de la gestion locative

En conclusion, le rendement moyen d’un bon fonds immobilier, aux frais limités, peut être supérieur à celui d’un achat en direct, avec ses frais de gestion locative et son assurance « loyers impayés ». Le capital n’est certes jamais garanti, mais il n’existe aucun risque de perte supérieure à son apport. Mieux, de nombreux gérants de fonds d’investissement immobilier incluent dès le départ dans leur stratégie de placement immobilier les opportunités de création de valeur.

Une approche à 360° permet aussi, avec l’aide d’un conseiller, de proposer des solutions fiscales intéressantes. Certains fonds immobiliers, comme les OPCI ou les OPCI Professionnels (OPPCI), génèrent des dividendes et des plus-values, considérés comme des valeurs mobilières redevables du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%. Une solution très intéressante fiscalement pour tout épargnant soumis à un taux marginal d’imposition sur le revenu élevé, auquel sont soumis habituellement les revenus fonciers.

Enfin, l’achat indirect permet souvent une mise de départ bien plus faible. L’idée n’est évidemment pas d’investir à peine 500 euros dans une SCPI ! Mais avec un investissement de départ moins important (par exemple, de 50€ via une assurance-vie), vous pouvez orienter votre épargne vers l’immobilier de manière plus précoce. Vous pouvez aussi accéder à des biens difficilement accessibles en achat direct (immobilier de prestige, bureaux, hôtels, cliniques, plateformes logistiques, murs de commerces, etc.).

En combinant la souplesse, la sécurité et le professionnalisme des gestionnaires d’actifs, l’achat locatif indirect via un fonds d’investissement immobilier permet à l’investisseur privé de diversifier son épargne, en optimisant sa fiscalité et sa performance. La mutualisation des risques limite les principaux facteurs inhérents à l’investissement locatif direct, au résultat donc toujours aléatoire. Il convient toutefois, comme pour tout placement, d’être attentif aux frais de gestion et à la politique des gestionnaires, en raisonnant en rentabilité nette, fiscalité comprise.

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