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Logistique : l’investissement dans l’immobilier d’exploitation !
L’immobilier d’exploitation, cette classe d’actifs qu’il vous faut absolument… exploiter
L’investissement dans l’immobilier d’exploitation (immobilier d’activité́, entrepôts de logistique…) constitue une belle opportunité de diversifier ses placements, tout en se positionnant sur une classe d’actifs porteuse et rémunératrice. Nous vous expliquons pourquoi.
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1 - Le secteur logistique conforté par la crise sanitaire
L’immobilier d’exploitation fait incontestablement partie des grands gagnants de la pandémie de Covid-19. Même si de nombreux commerces et centres commerciaux ont souffert durant les périodes de confinements, puis du fait des contraintes sanitaires, les dépenses en consommation ont résisté, soutenues notamment par le développement du commerce en ligne (+ 10% en Europe en 2020). Appelée à se poursuivre, cette tendance va mécaniquement se traduire par un besoin additionnel de surfaces logistiques. Autre conséquence de la crise sanitaire, de nombreuses entreprises ont commencé à relocaliser une partie de leur production dans le but de pallier à d’éventuels problèmes d’approvisionnement. Là encore, cette évolution structurelle va alimenter la demande pour ce type d'actifs immobilier.
2 - Une demande croissante pour des actifs… rares
Sous l’effet conjugué de la réglementation et du poids croissant de la RSE (Responsabilité Sociale des Entreprises) dans les stratégies des entreprises, ces dernières sont désormais en quête de bâtiments ou d’entrepôts le moins énergivores possible. Veillant de plus en plus à limiter l’empreinte carbone de leur supply chain, elles recherchent également en priorité des sites situés à proximité de ceux de leurs clients et fournisseurs.
Ces deux critères contribuent à rendre le marché de la logistique, et plus largement celui de l’immobilier d’exploitation, encore plus attractif :
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« Rénover » rime avec « opportunité »
De nombreux entrepôts logistique et bâtiments d’activité existants sont aujourd’hui frappés d’obsolescence et/ou disposent d’une configuration inadaptée face aux nouvelles attentes des entreprises. Des professionnels se sont spécialisés dans le rachat de tels actifs, qu’ils se chargent ensuite de rénover avant soit de les revendre avec une belle plus-value à la clé, soit de les louer moyennant un loyer sensiblement revalorisé ;
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Une compétition intense sur les biens « primes »
Le fait que les entreprises tendent à cibler les mêmes types d’actifs en matière d’immobilier d’exploitation, combiné à leur rareté, contribuent à maintenir une pression haussière sur les loyers de ces biens dits « premiums », ou « primes ».
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3 - Des rendements attractifs
Selon la stratégie poursuivie par les gérants du support sélectionné et les caractéristiques des actifs en portefeuille, investir dans l’immobilier d’exploitation peut rapporter plus de 4% par an. Il n’est d’ailleurs pas rare que certains fonds génèrent des rendements avoisinant 10%. Ces niveaux sont des objectifs de gestion, jamais une garantie : corollaire de tels niveaux de rémunération, le capital investi n’est pas garanti.
4 - Un cadre fiscal avantageux
Investir dans un véhicule spécialisé tel un FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) ou une SLP (Société de Libre Partenariat), positionné sur l’immobilier logistique, c’est aussi avoir l’opportunité de bénéficier d’un traitement fiscal favorable. Sous réserve de conserver ses parts pendant au moins cinq ans et de respecter les autres conditions de l’article 163 quinquies B du CGI, une personne physique se verra exonérée d’impôt sur le revenu au titre des plus-values — les prélèvements sociaux restant dus, au taux de 18,6 % depuis la LFSS 2026. En outre, un tel placement peut, sous conditions tenant à la composition du fonds et au niveau de détention de l’investisseur, échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si l’investissement est réalisé par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, le taux d’imposition sur les plus-values est pour sa part réduit à 15%.
A noter que l’investisseur peut profiter, sous certaines conditions, du dispositif de l’apport-cession.
En résumé
L'immobilier logistique (entrepôts, messagerie, locaux d'activité) est une brique d'immobilier d'exploitation portée par deux tendances de fond : la croissance du commerce en ligne et les exigences environnementales, qui rendent obsolète une large part du parc existant.
- La rareté des actifs « prime » (bien situés, peu énergivores, adaptés aux process modernes) soutient les loyers, tandis que les bâtiments anciens offrent un gisement de création de valeur par la rénovation.
- Les rendements évoqués (4 % à 10 %) sont des objectifs de gestion, dépendants de la stratégie du fonds et du profil des actifs. Le capital n'est pas garanti et les valorisations restent sensibles au niveau des taux d'intérêt.
- L'accès passe par des véhicules professionnels (FPCI, SLP) avec des tickets d'entrée élevés, une durée de blocage de plusieurs années et une absence de liquidité en cours de vie.
- Le régime fiscal est favorable mais conditionnel : l'exonération d'impôt sur le revenu suppose cinq ans de conservation et le respect des conditions de l'article 163 quinquies B ; les prélèvements sociaux, eux, restent dus à 18,6 % depuis la LFSS 2026.
Chez Sapians, nous sélectionnons les véhicules logistiques en regardant d'abord la qualité des actifs sous-jacents et l'alignement d'intérêts du gérant, puis la place que cette poche peut raisonnablement occuper dans une allocation d'ensemble.
Questions fréquentes
Qu'appelle-t-on exactement « immobilier logistique » ?
L'ensemble des bâtiments qui servent à stocker et à faire circuler des marchandises : grands entrepôts de distribution en périphérie des axes autoroutiers, plateformes de messagerie, et les sites de logistique du dernier kilomètre implantés au plus près des zones urbaines. On les range dans l'immobilier d'exploitation, par opposition à l'immobilier résidentiel ou de bureau : leur valeur dépend d'abord de l'activité économique qu'ils abritent.
Comment un particulier peut-il y investir ?
Rarement en direct : le ticket d'un entrepôt se compte en millions d'euros. L'accès passe donc par des véhicules collectifs — FPCI, SLP, certaines SCPI ou OPPCI spécialisés. Les fonds professionnels imposent des tickets d'entrée élevés, réservés aux investisseurs avertis, et bloquent les capitaux sur la durée de vie du fonds, généralement de six à dix ans.
Le rendement annoncé est-il garanti ?
Non. Les niveaux de 4 % à 10 % évoqués dans cet article sont des objectifs de gestion, affichés par les sociétés de gestion en fonction de leur stratégie. Ils ne constituent ni une promesse ni un historique : un fonds value-added qui rénove des entrepôts obsolètes vise un rendement élevé précisément parce qu'il prend un risque d'exécution. Le capital investi peut ne pas être intégralement restitué.
Quels sont les risques propres à la logistique ?
Trois méritent d'être regardés de près. Le risque locatif d'abord : un entrepôt est souvent occupé par un seul locataire, et son départ laisse un actif entièrement vacant. L'obsolescence technique ensuite : hauteur sous plafond, performance énergétique, automatisation, les normes évoluent vite. Le risque de valorisation enfin : comme tout actif immobilier, la logistique est sensible au niveau des taux d'intérêt, et la remontée des taux amorcée en 2022 a rappelé que les taux de capitalisation peuvent se détendre rapidement. S'y ajoute, dans un fonds fermé, l'absence de liquidité en cours de vie.
Un FPCI logistique échappe-t-il vraiment à l'IFI ?
Pas automatiquement. L'exonération suppose que les conditions tenant à la composition du fonds et au niveau de détention de l'investisseur soient réunies ; à défaut, la fraction de la valeur des parts représentative d'actifs immobiliers imposables entre dans l'assiette. C'est un point à vérifier fonds par fonds, sur la base de la documentation juridique et de l'attestation annuelle de la société de gestion — jamais une caractéristique générale de l'enveloppe.
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