Investir dans des fonds immobiliers value-added : notre sélection 2025

Qu'est-ce qu'un fonds value-added immobilier ?

Les fonds immobiliers value-added se positionnent entre les stratégies core (stables et peu risquées) et opportunistes (plus spéculatives). Ils ciblent des actifs nécessitant une amélioration – travaux de rénovation, repositionnement locatif ou changement d’usage – avec pour objectif une revalorisation significative. Cette stratégie s’adresse aux investisseurs recherchant un rendement supérieur via la capitalisation.

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Comment repositionner et valoriser un actif pour créer de la valeur ?

La création de valeur dans une stratégie value-added repose sur plusieurs leviers :

• Rénovation et modernisation : mise à niveau des installations techniques, amélioration de la performance énergétique, obtention de certifications environnementales.
• Changement d’usage : transformation de bureaux en logements ou en hôtels, adaptation aux nouveaux besoins du marché.
• Optimisation locative : restructuration des baux, réduction de la vacance, sélection de locataires solides.
• Repositionnement stratégique : ajustement du positionnement de l'actif pour répondre à une demande spécifique ou émergente.

Cette approche nécessite une expertise approfondie en gestion de projets immobiliers, en connaissance des marchés locaux et en structuration financière.

Sélection de fonds value-added ouverts à la souscription ou pouvant faire l’objet de nouveaux millésimes

Osmo Opportunités III (Mata Capital IM)

• Société de gestion : Société de gestion : Mata Capital IM, société indépendante fondée en 2015, est spécialisée dans les stratégies immobilières value-added et core plus. Présente à Paris, Lyon et Hambourg, elle gère 2,2 Md€ d’actifs au 30 septembre 2024, avec un portefeuille diversifié incluant bureaux, commerces, résidentiel, logistique et hôtellerie.
  
  
• Géographie d’investissement : Ciblage des grandes métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille) avec une expansion sélective en Allemagne et au Benelux.
  
  
• Stratégie : value-added sur immobilier d’entreprise (bureaux, logistique…), sur opportunités post-correction.
  
  
• Philosophie : Mata Capital IM fait partie des acteurs de référence sur le marché français de l’immobilier value-added par son track-record de son équipe, sa verticale institutionnelle et sa capacité à acheter dans un marché complexe.
  
  
• Points forts : indépendance de la société de gestion, expertises des gérants et géographie d’investissement (Paris, Lyon et Hambourg).
  
  
• Frais de gestion : 2,14%.
  
  
• Accessibilité : dès 100 000 €
  
  
• Avantages fiscaux : SLP fiscale éligible au 150-0 b ter.

Pour savoir si cette solution est adaptée à votre situation, contactez notre équipe d'experts en gestion de patrimoine pour définir votre roadmap patrimoniale. 

FPCI Solstice (Eternam)

• Société de gestion : Eternam, filiale immobilière du groupe Cyrus fondée en 2010, est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise et l’hôtellerie. Elle gère plus de 1,4 Md€ d’actifs via 14 fonds collectifs et plus de 40 clubs deals structurés.
  
  
• Géographie d’investissement : Priorité donnée à Paris intra-muros, notamment dans les zones à forte tension immobilière.

• Stratégie : opportuniste/value-added sur toutes classes d’actifs (bureaux, commerces, logistique…).
  
  
• Durée : 7 ans prorogeable.
  
  
• Points forts : achats décotés auprès de vendeurs contraints, plan de valorisation actif (travaux, relocation), éligible 150-0 B ter et IFI.
  
  
• Accessibilité : dès 100 000 € (part A) ou 500 000 € (part B, avec frais réduits).
  
  
• Frais de gestion : 1,5 % à 2 %, avec commission de surperformance au-delà de 8 %.

Capital Immo Value (Edmond de Rothschild REIM)

• Société de gestion : Edmond de Rothschild REIM, plateforme immobilière paneuropéenne du groupe Edmond de Rothschild, gère plus de 12 Md€ d’actifs. Présente dans sept pays de la zone euro, elle allie expertise locale et intégration des critères ESG dans ses stratégies.
  
  
• Géographie d’investissement : Portefeuille majoritairement investi en France, avec une présence significative sur les marchés européens.
  
  
• Stratégie : bureaux, résidentiel, logistique – régénération urbaine, revalorisation d’actifs en tension.
  
  
• Avantages fiscaux : Eligible au 150-0 B ter.
  
  
• Frais de gestion : 2,5%.
  
  
• Endettement cible : 50 %, capital max 100 M€.
  
  
• Typologie : FPCI fiscal.

Jerikho Value Added 2 (Kerria AM)

• Société de gestion : Kerria AM, asset manager indépendant fondé en 2020 et basé à Paris, est spécialisé dans la réhabilitation d’actifs value added. La société gère près de 450 M€ d’actifs immobiliers repositionnés.
  
  
• Géographie d’investissement : Ciblage exclusif dans Paris intra-muros.
  
  
• Stratégie : réhabilitation d'actifs parisiens à fort potentiel, avec une expertise particulière sur les actifs résidentiels, bureaux et hôteliers situés à Paris intra-muros et en région parisienne.
  
  
• Points forts : approche intégrée pour piloter l'ensemble des étapes de création de valeur, de l'acquisition à la revente.
  
  
• Avantages fiscaux : Eligible au 150-0 B ter.
  
  
• Frais de gestion : 3,00%.
  
  
• Accessibilité : dès 100 000 €

FPCI Hôtels Signature 2 (Mindston Capital)

• Société de gestion : Mindston Capital, fondée en 2020, est un asset manager indépendant spécialisé dans l’immobilier thématique et le private equity, avec plus de 500 M€ de projets lancés depuis sa création.
  
  
• Géographie d’investissement : couverture de l’ensemble du littoral français – du littoral breton à la Côte d’Azur.
  
  
• Stratégie : acquisition et transformation d'actifs immobiliers en hôtels de luxe, avec une attention particulière à la rénovation énergétique et à la valorisation d'actifs.

• Points forts : collaboration avec des designers et artisans renommés pour créer des résidences uniques, ciblant une clientèle internationale appréciant l'art de vivre français.
  
  
• Frais de gestion : 2,9%.
  
  
• Accessibilité : Dès 100 000 €.
  
  
• Avantages fiscaux : Eligible au 150-0 B ter.

Épopée Immo Rendement I (Épopée Gestion)

• Société de gestion : Épopée Gestion, société d’investissement à mission fondée en 2020 à Brest, accompagne le développement économique des territoires en alliant performance financière et impact environnemental.
  
  
• Géographie d’investissement : Ciblage prioritaire de l’Arc Atlantique, avec un ancrage fort dans les régions de l’Ouest.
  
  
• Stratégie : investissement dans des actifs tertiaires sur l'Arc Atlantique, avec une approche value-added axée sur la rénovation énergétique et la valorisation d'actifs.
  
  
• Points forts : engagement fort en matière de développement durable, avec une stratégie ESG-T (Environnement, Social, Gouvernance et Territoire) pour soutenir la création de valeur durable et améliorer la performance des actifs immobiliers.
  
  
• Frais de gestion : 2,5%.
  
  
• Accessibilité : Dès 100 000 €.
  
  
• Avantages fiscaux : Eligible au 150-0 B ter.

Braxton Logistics IV (Braxton)

• Société de gestion : Braxton est un gestionnaire d'actifs spécialisé, reconnu pour son expertise historique dans l'investissement logistique. Fort d'un track-record éprouvé sur ses trois précédents fonds (Braxton Logistics I, II et III) avec plus de 40 acquisitions réalisées, la société se positionne comme un acteur de référence sur ce segment.
  
  
• Géographie d’investissement : Focalisation sur l'Île-de-France, un marché caractérisé par une forte demande liée au e-commerce, une vacance locative inférieure à 5 % et une rareté du foncier.
  
  
• Stratégie : Stratégie value-added consistant à agréger un portefeuille d'actifs logistiques et industriels de qualité (logistique du dernier kilomètre, locaux d'activité pour PME).
  
  
• Points forts : Track-record historique remarquable, engagement ESG, éligibilité au remploi d'apport-cession (150-0 B ter) et exonération d'IFI. L'engagement de l'équipe de gestion à hauteur de 10 % du fonds assure un alignement d'intérêts fort avec les investisseurs.
  
  
• Frais de gestion : 2,20%.
  
  
• Accessibilité : Dès 100 000 €.

Pourquoi le moment est-il propice pour investir en immobilier ?

Après un recul historique des volumes investis en 2023 (15 milliards € vs 29,7 Md€ en 2022), le marché immobilier français entame un redressement progressif. Le premier trimestre 2025 a enregistré une hausse de 50 % des investissements dans les bureaux en Île-de-France, avec des opérations phares comme la vente de la Tour Trinity à La Défense (350 M€). Le commerce concentre 33 % des volumes engagés, porté par des deals majeurs comme le portefeuille Kering (837 M€) et le Forum des Halles (>200 M€).

Des valorisations attractives et une compression des rendements

Les taux de rendement prime ont montré des signes de stabilisation, voire de compression dans certains segments :

• Bureaux Paris QCA : 3,90 % (-35 pdb vs T1 2024)
• Pieds d’immeubles à Paris : 4,00 % (-25 pdb)
• Logistique : stable à 4,90 %, avec une anticipation de baisse

Ces évolutions témoignent d’un regain de confiance des investisseurs dans l’immobilier de qualité bien positionné, particulièrement dans les zones centrales.

L’asymétrie d’information : un avantage décisif

L’immobilier demeure un marché moins efficient que les marchés financiers. L’information y est fragmentée, locale, souvent non standardisée. Cette asymétrie d’information crée des opportunités pour les acteurs qui disposent :

• d’un accès privilégié au sourcing (partenaires locaux, brokers spécialisés),
• d’une capacité à réaliser des due diligences techniques et juridiques rapides,
• d’une maîtrise fine des cycles locatifs et des besoins des utilisateurs.

Les gestionnaires value-added capitalisent sur ces éléments pour repérer des actifs décotés (mal exploités, vacants, énergivores…) et les transformer en produits attractifs via rénovation, repositionnement ou changement d’usage.

Une fenêtre de tir à durée limitée

Les vendeurs contraints (SCPI en difficulté, fonds en besoin de liquidité, propriétaires exposés à des dettes à refinancer) continuent d’alimenter le marché en actifs à prix décotés. Mais cette situation ne durera pas éternellement : la reconstitution progressive des flux de capitaux et la baisse attendue des taux pourraient provoquer une remontée des prix à moyen terme.

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