Optimiser son cash flow pour maximiser la rentabilité de ses investissements

Également connu sous le nom de flux de trésorerie, le cash-flow révèle la variation de cash ou de liquidités d'une entreprise. Il représente plus précisément la différence entre les dépenses et les recettes et indique à ce titre combien d'argent entre et sort d’un compte bancaire. 

On utilise le cash-flow pour mesurer la santé financière d'un investissement ou d’une société. Nous l’aborderons sous plusieurs angles, que ce soit dans l'immobilier, les investissements non cotés ou les entreprises. 

Cash flow immobilier  

Apprenez à maximiser vos revenus locatifs grâce au cash-flow immobilier et à gérer efficacement vos dépenses pour un investissement rentable avec des conseils avisés.   

Qu’est-ce que le cash-flow immobilier ?

Découvrez le cash-flow immobilier en analysant sa définition, sa méthode de calcul, un exemple concret et les avantages qu’il apporte aux investisseurs.  

Définition du cash flow immobilier

Le cash-flow immobilier, également connu sous le nom de flux de trésorerie immobilière, est un concept fondamental dans le domaine de l’investissement locatif. Il correspond à la différence entre les revenus générés par un bien immobilier et les dépenses associées à la gestion de ce bien.  

Contrairement à la rentabilité locative, qui se mesure en pourcentage, le cash-flow s'exprime en termes monétaires mensuels ou annuels. Gérer efficacement ce flux de trésorerie va permettre de déterminer si un investissement est profitable, déficitaire ou à l’équilibre. Pour les investisseurs, ceci est capital pour une prise de décision éclairée.  

Calcul du cash-flow immobilier 

Simple et direct, le calcul du cash-flow immobilier se résume à la formule suivante :  

Cash-flow immobilier = Revenus encaissés - Dépenses payées   

• Revenus encaissés : revenus sont composés des loyers payés par les locataires de vos biens immobiliers.  

• Dépenses payées : ces dépenses comprennent les mensualités de crédit immobilier, les assurances (emprunteur, propriétaire non occupant - PNO), la taxe foncière, les cotisations sociales, les frais d’entretien, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, etc.  

Important : ne pas négliger l’impact de la fiscalité qui viendra réduire le loyer net de charges. Pour calculer un cash-flow fidèle à la réalité, il conviendra d’ajouter cet élément dans le calcul.  

Exemple de cash-flow

Pour illustrer ce concept, considérons un bien locatif acheté pour 100 000 euros et loué à 500 euros par mois. Le rendement locatif brut serait de 6 % (500 x 12 / 100 000).  

Si la mensualité du crédit s'élève à 450 euros, le cash-flow immobilier positif serait de 50 euros par mois, avant de prendre en compte les charges et la fiscalité.  

Cependant, pour une représentation plus précise, il convient de tenir compte de plusieurs charges comme la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les frais d’entretien et de réparation, etc.    

Si le cash-flow se révèle être négatif, alors cela signifierait que l’investissement ne s’autofinance pas et nécessite un apport personnel supplémentaire chaque mois pour couvrir les dépenses. 

Avantages d’un cash-flow positif

Un cash-flow positif laisse sous-entendre qu’un investissement s’autofinance. Il génère de ce fait un surplus après le paiement des charges, qui pourra être utilisé pour : 

• Générer des revenus complémentaires et ainsi augmenter la rentabilité globale de l'investissement.  

• Épargner pour les dépenses imprévues et les taxes annuelles afin d’assurer une meilleure gestion des flux de trésorerie. 

• Réinvestir dans de nouveaux projets immobiliers pour créer un cercle vertueux de croissance du patrimoine. 

• Augmenter l’impact du levier du crédit : un cash-flow positif peut inciter la banque à prêter davantage car les loyers couvriront le crédit. Attention cependant car les banques ont toutes des règles différentes pour prendre en compte le cash-flow prévisionnel dans le plan de financement.  

En revanche, il faut bien avoir à l’esprit qu’un cash-flow négatif nécessitera des apports personnels pour équilibrer les comptes. Ceci peut compromettre la viabilité à long terme de l’investissement et augmenter le risque financier pour l’investisseur.  

Comment optimiser son cash-flow immobilier ?

L’optimisation du cash-flow repose sur trois leviers principaux : la réduction des dépenses, l’augmentation des revenus et l’ajustement de la fiscalité. 

Réduire ses dépenses courantes 

• Renégociation du crédit immobilier : une renégociation ou un rachat de crédit peut réduire significativement les mensualités, améliorant ainsi le cash-flow.  

• Optimisation des assurances : comparer et changer d’assurance emprunteur ou PNO pour des offres moins chères peut générer des économies substantielles.  

• Gestion rigoureuse des charges : réduire les dépenses superflues et négocier les tarifs des services de gestion locative ou investir dans l’immobilier commercial où une grande partie des charges sont supportées par le locataire. 

Augmenter ses revenus 

• Rénovation et amélioration énergétique : les travaux peuvent justifier une augmentation de loyer, sous réserve de rester compétitif sur le marché local et de respecter les plafonds de loyers dans les zones tendues.  

• Optimisation de l’occupation : minimiser les périodes de vacance locative par une gestion proactive et une attractivité accrue du bien. 

Choix du régime fiscal adapté

La fiscalité est l’un des facteurs principaux de l’optimisation du cash-flow car son poids peut s’avérer très important.   

A titre d’exemple, pour un bien loué nu, le régime foncier réel s’appliquera et en l’absence de charges déductibles, la fiscalité sur le loyer net sera le cumul de :  

• Tranche d’imposition marginale : 11%, 30%, 41% ou 45%, dépend du niveau de revenu du contribuable. 

• Prélèvements sociaux : 17,20%. 

• En location nue, passer du micro-foncier au régime réel si les charges dépassent 50 % des revenus.   

• En location meublée, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire plus de charges via l’amortissement du bien. Le loyer net est ainsi très faible, ce qui génère un impôt moins important. Il est également possible de bénéficier du régime sur les biens meublés de tourisme (dit Airbnb) qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire important. Le régime micro-foncier permet également de bénéficier d’un abattement sur les loyers, mais moins conséquent.  

En bref :  

Le cash-flow immobilier représente un indicateur crucial pour évaluer la santé financière d’un investissement locatif. Un cash-flow positif permet de s’assurer de la viabilité de l’investissement, de créer une source de revenus complémentaires et des opportunités de réinvestissement.  

L’optimisation du cash-flow passe par une gestion rigoureuse des dépenses, une augmentation stratégique des revenus et un ajustement judicieux de la fiscalité. Cet article vous explique comment optimiser votre fiscalité grâce à l'OBO immobilier.

Cash flow d’un investissement non coté 

Le cash-flow d'un investissement non coté est utilisé pour évaluer la rentabilité et la viabilité de vos placements. En mesurant les flux de trésorerie entrants et sortants, il permet de comprendre la performance financière et d'anticiper les besoins en liquidités.   

Découvrez comment optimiser votre cash-flow pour maximiser vos rendements et sécuriser vos investissements. 

Qu'est-ce que le cash-flow des fonds de private equity (PE) ? 

Connaissez-vous les fonds de private equity (PE) ? Ces véhicules d'investissement spécialisés mobilisent des capitaux auprès d'investisseurs institutionnels et individuels pour investir dans des entreprises non cotées en bourse.  

Ces fonds appellent les capitaux engagés par les investisseurs sur une période de plusieurs années, généralement pour une durée de cinq ans. Ainsi, l'engagement initial des investisseurs n'est pas versé en une seule fois. Il est sollicité de manière progressive, ceci en fonction des besoins d'investissement du fonds. 

Parallèlement, les fonds de private equity restituent également le capital investi et les intérêts générés sur une période prolongée. Cette restitution s'effectue par le biais de distributions successives sur plusieurs années. Elle permet d’estimer les sorties réussies (vente des entreprises investies) et les rendements générés avec une grande précision.  

Investissement non coté : comment se mesure le cash-flow ? 

La mesure du cash-flow dans les investissements de private equity se fait principalement par l'analyse des retours sur investissement. Les investisseurs doivent suivre attentivement les flux de trésorerie entrants (distributions) et sortants (appels de fonds) afin d’évaluer la performance globale de leurs investissements. 

L’effet de la courbe en J

Un phénomène bien connu dans le private equity est l'effet de la courbe en J. Cette courbe illustre la tendance des flux de trésorerie négatifs au début de la période d'investissement (en raison des appels de fonds), suivie par une récupération progressive et, idéalement, des flux de trésorerie positifs à mesure que les investissements commencent à générer des rendements. 

Exemple de cash-flow en private equity avec l’effet courbe en J 

Initialement, les décaissements (appels de fonds) surpassent les encaissements (distributions), créant un creux dans le graphique des flux de trésorerie. Cette phase initiale de flux négatifs est suivie par une montée des encaissements au fur et à mesure que les investissements mûrissent et produisent des rendements.  

Pour minimiser l'impact négatif de la courbe en J, les investisseurs peuvent :  

• Choisir de placer les fonds en attente d'être appelés dans des instruments financiers à court terme. Cette stratégie génère des rendements supplémentaires sur les liquidités non encore investies et réduit ainsi l'effet creux de la courbe en J. Elle a pour effet de booster le cash-flow d’un investissement non coté.  

• Choisir d’investir dans des fonds de private equity secondaire. Cette stratégie permet d’espérer des retours de capitaux plus rapide, ayant pour effet également d’améliorer les cash-flow des premières années.   

Exemple de cash-flow

Prenons l'exemple d'un investisseur qui s'engage à investir 1 million d'euros dans un fonds de private equity. Au lieu de mobiliser immédiatement cette somme, le fonds appelle des portions de cet engagement sur cinq ans. Pendant les périodes où les capitaux ne sont pas encore appelés, l'investisseur peut placer ces fonds en attente dans des comptes à terme, des fonds monétaires ou d'autres véhicules d'investissement à faible risque.  

Cette approche permet de générer du rendement et de réduire l’impact de la courbe en J. D’un côté, les intérêts ou les rendements générés par les placements à court terme augmentent le rendement global de l'investissement. De l’autre, en ayant des rendements positifs même pendant les phases d'appels de fonds, l'investisseur peut compenser partiellement les flux de trésorerie négatifs initiaux. 

Stratégies d'optimisation du Cash-Flow 

Pour maximiser les rendements des investissements non cotés, il peut être judicieux de mettre en place des stratégies d'optimisation du cash-flow.  

• Diversification des placements en attente : en plaçant les fonds en attente dans une diversité d'instruments financiers, les investisseurs peuvent équilibrer les risques en présence et maximiser les rendements.  

• Gestion active du portefeuille : suivre de près les appels de fonds et les opportunités de placement permet de réagir rapidement aux changements de marché et d'ajuster ses stratégies en conséquence. 

• Réinvestir les fonds distribués dans des nouveaux millésimes. Ainsi, les distributions du premier fonds financeront en partie les appels du fonds suivant.   

• Se faire accompagner : un accompagnement est essentiel à la réussite d’un bon investissement en Private Equity. Votre conseiller sera en mesure de vous accompagner sur le placement des fonds pour optimiser le cash-flow et être réactif en cas d’appel de fonds.  

La gestion efficace du cash-flow dans les investissements non cotés, notamment les fonds de private equity, est un incontournable pour maximiser les rendements et minimiser les risques.   

Anticiper les dynamiques de la courbe en J peut permettre aux investisseurs de prendre des mesures proactives pour optimiser l'utilisation de leurs capitaux, générer des revenus supplémentaires et assurer une performance financière robuste.  

Placer les fonds en attente d'être investis dans des instruments financiers appropriés est une stratégie clé pour améliorer le rendement global et réduire l'impact négatif initial des appels de fonds. Pour naviguer avec succès dans le paysage complexe des investissements non cotés, nous rappellerons qu’une gestion proactive et stratégique du cash-flow est nécessaire.  

Cash flow d’une société 

Le cash-flow d'une société est un indicateur pertinent de sa santé financière. Il représente les flux de trésorerie générés par les activités opérationnelles, d'investissement et de financement. Une gestion efficace du cash-flow permet de maintenir la liquidité, de financer les opérations courantes et d'investir dans la croissance future.  

Qu’est-ce que le cash-flow d’une entreprise ? 

Le cash-flow d'une entreprise est un indicateur clé de la trésorerie nette disponible. Il représente la différence entre les liquidités entrantes et sortantes générées par les activités de l’entreprise. Ce flux financier est utilisé pour financer le cycle d’exploitation, soutenir la croissance et garantir la stabilité financière de la société. À la différence du chiffre d’affaires, qui inclut les créances clients, le cash-flow reflète les liquidités réelles disponibles. Il vise avant tout à présenter une image précise de la solvabilité à court terme. 

Le cash-flow peut être divisé en trois grandes catégories d’activités. 

• Activités d’exploitation : encaissements et décaissements liés aux opérations quotidiennes, mesurés par l’excédent brut d’exploitation (EBE).  

• Activités de financement : flux financiers provenant des emprunts, capitaux propres et autres sources de financement. 

• Activités d’investissement : dépenses engagées pour l’achat d’actifs à long terme, visant à soutenir le développement futur de l’entreprise. 

L’optimisation du cash-flow est attendue pour maintenir la stabilité financière de l’entreprise et assurer sa solvabilité.   

Un cash-flow positif signifie que l’entreprise dispose de liquidités suffisantes pour couvrir ses dépenses, investir dans de nouvelles opportunités et se prémunir contre les imprévus financiers. Il s’agit là d’un indicateur de santé financière robuste, souvent préféré au chiffre d’affaires pour évaluer la viabilité à long terme d’une entreprise.  

Une bonne gestion du cash-flow permet également de mieux planifier les investissements et d’éviter les situations de crise de liquidité. 

Quelles stratégies pour optimiser les liquidités d’une société ?

Pour améliorer le cash-flow et ainsi optimiser les liquidités d’une société, il convient de suivre une série de stratégies bien définies. 

Limiter les flux de caisse sortants

• Augmenter le délai de paiement des factures fournisseurs : négocier des délais de paiement plus longs permet de conserver les liquidités plus longtemps. Cette stratégie doit être menée avec tact pour maintenir de bonnes relations avec les fournisseurs. 

• Contrôler les coûts : réduire les dépenses à l’essentiel et optimiser les processus internes pour minimiser les sorties de trésorerie. L’analyse régulière des coûts et la mise en place de politiques de réduction des dépenses peuvent grandement contribuer à cette optimisation. Le volume permet également de réaliser des économies d’échelle. 

   

Booster les flux de caisse entrants 

• Accélérer les encaissements : améliorer les conditions de facturation et de recouvrement des créances pour réduire le délai de paiement des clients. L'automatisation des processus de facturation et le suivi proactif des paiements peuvent considérablement améliorer les flux de trésorerie. 

• Augmenter les prix 

• Augmenter le volume des ventes grâce à des économies d’échelle 

• Vendre les actifs non essentiels : se débarrasser des actifs sous-utilisés peut libérer des liquidités. Cette stratégie nécessite une évaluation régulière des actifs pour identifier ceux qui ne contribuent pas efficacement aux opérations de l'entreprise. 

Réduire le Days Sales Outstanding (DSO) 

• Optimiser la gestion des créances clients : mettre en place des politiques de crédit strictes et des procédures de recouvrement efficaces pour réduire le temps entre la facturation et le paiement. 

• Encourager les paiements rapides : offrir des rabais pour les paiements anticipés peut inciter les clients à payer plus rapidement. L'utilisation de technologies de paiement modernes peut également faciliter des transactions plus rapides. 

Adopter une stratégie de Customer Due Diligence 

• Évaluer les risques clients : effectuer des vérifications préalables sur la solvabilité des clients potentiels pour éviter les risques de non-paiement.   

• Mise en place d’outils pour mesurer la performance : la mise en place de systèmes de suivi des performances de paiement des clients actuels peut également aider à identifier et à gérer les risques. 

Anticiper les dépenses et les revenus

• Prévisions financières : élaborer des prévisions précises sur 12 mois et les réviser régulièrement pour s’assurer que l’entreprise reste sur la bonne voie financière. L'intégration de logiciels de prévision financière peut améliorer la précision et l'efficacité de ce processus. 

• Accompagnement par un expert : se faire assister par un professionnel en stratégie d’investissement et en conseil financier pourrait vous permettre d’avoir une meilleure vision de vos objectifs sur le long terme et d’optimiser chaque investissement.  

Cash-flow société : comment gérer l’excédent de trésorerie ?  

Une fois que l’entreprise a optimisé son cash-flow et dispose d’un excédent de trésorerie, il faut gérer cet excédent de manière stratégique.  

Réinvestir dans l’entreprise  

• Développement de nouveaux produits ou services : utiliser l’excédent pour financer la recherche et le développement stimule l'innovation et la compétitivité à long terme.  

• Amélioration des infrastructures : investir dans la modernisation des équipements et des technologies augmente l’efficacité opérationnelle et réduit les coûts à long terme. 

Distribuer ou placer les excédents 

En fin d’exercice, l’entreprise peut décider de l’excédent de trésorerie généré par le cash-flow positif.   

• Dividendes aux actionnaires : récompenser les investisseurs par des paiements réguliers peut renforcer la confiance et attirer de nouveaux investissements. Pour tout savoir sur le fonctionnement des dividendes, nous avons rédigé un article dédié. Le dividende n’est payable qu’en situation de résultat net positif.  

• Placer la trésorerie : de nombreuses possibilités sont accessibles en fonction de la durée du placement envisagée :  

• Gestion du cash à court-terme, poche de liquidité : comptes à terme, obligations, fonds monétaires … 

• Gestion des projets à moyen-terme : produits structurés, immobilier via usufruit de SCPI, obligations, ETF… 

• Investissements long-terme : ETF, actions, private equity, dette privée…. 

Ces différents investissements peuvent être souscrits en direct ou via des enveloppes (compte titres, contrat de capitalisation…). Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter.