Sortir de l’indivision : quelles solutions de partage et de financement ?

Sortir de l’indivision n’est jamais simple. Entre partage amiable ou judiciaire, rachat de parts entre héritiers et recherche de financements, les solutions sont multiples mais souvent méconnues. Découvrez comment organiser le partage d’un héritage et quelles options de financement envisager pour préserver la valeur du patrimoine familial.

Sortir de l’indivision : le partage amiable

Mettre fin à l’indivision, c’est procéder au partage de la succession. Concrètement, les biens indivis doivent être attribués soit à un héritier (avec compensation éventuelle pour les autres), soit vendus à des tiers avec répartition du produit. Le partage peut être amiable ou judiciaire. Mieux vaut, dans la mesure du possible, privilégier le partage amiable, plus rapide et maîtrisé. 

Tous les cohéritiers s’accordent sur la répartition des biens et des dettes. Cela suppose d’évaluer chaque actif et de constituer des lots équilibrés correspondant aux droits de chacun. Souvent, un notaire accompagne cette phase pour garantir l’équité et la validité juridique de l’acte de partage.

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Le partage amiable peut prendre différentes formes : soit chaque bien est attribué entièrement à un héritier différent (par exemple, l’aîné prend la maison, le cadet le portefeuille-titres, le benjamin un compte bancaire, en faisant en sorte que les valeurs se compensent), soit un héritier reprend un bien moyennant le versement d’une soulte aux autres (par exemple, l’un garde l’immeuble de 300 000 € et paie 150 000 € à son frère pour le racheter sur sa part), soit les biens sont vendus et le cash partagé entre tous selon les quotes-parts.

Fiscalement, le partage en lui-même est en principe non taxé (pas d’impôt sur les plus-values) lorsqu’il attribue à chacun des biens pour une valeur égale à ses droits dans l’indivision. Il y a toutefois un droit de partage de 2,5% calculé sur la valeur nette des biens partagés, à acquitter au Trésor. Ce droit de partage peut représenter une somme non négligeable, ce qui incite parfois certains héritiers à différer le partage définitif.

À noter : si l’un des héritiers reçoit plus que sa part théorique (par exemple garde un bien de valeur supérieure à ses droits), l’excédent est assimilé à une donation envers lui des autres héritiers, avec potentielle fiscalité donation à la clé – prudence donc, le partage doit être équilibré. 

Sortir de l’indivision : le partage judiciaire

Si aucun accord n’est trouvé, un héritier peut saisir le tribunal pour provoquer le partage. La procédure peut être longue et coûteuse. Le juge pourra ordonner la vente aux enchères des biens (licitation) pour ensuite distribuer le produit entre les héritiers. C’est souvent un dernier recours, car la vente forcée aux enchères aboutit fréquemment à des prix inférieurs au marché libre.

De plus, le climat conflictuel d’une telle procédure peut durablement détériorer les relations familiales. Avant d’en arriver là, on l’a vu, des solutions intermédiaires existent (comme l’article 815-5-1 pour vendre un bien malgré une opposition minoritaire). 

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Sortir de l'indivision : anticiper la liquidité et le financement des soultes

Un obstacle pratique à la sortie de l’indivision est le financement : comment un héritier peut-il racheter la part des autres s’il souhaite conserver un bien indivis (ex: la maison de famille) ? Souvent, la valeur du bien dépasse la capacité financière personnelle de l’héritier qui veut le reprendre.

La solution classique est de souscrire un prêt immobilier dont le capital servira à payer la soulte aux cohéritiers. Toutefois, l’octroi d’un crédit dépend du profil de l’héritier, de ses revenus etc., et il peut être compliqué d’emprunter pour racheter des parts déjà possédées partiellement. 

Un outil patrimonial intéressant dans ce contexte est le crédit Lombard. Il s’agit d’un prêt adossé à un portefeuille d’actifs financiers en garantie (contrat de capitalisation, assurance-vie, portefeuille-titres…). Si l’héritier dispose par ailleurs d’épargne ou hérite de placements financiers dans la succession, il peut les nantir auprès d’une banque privée et obtenir en quelques semaines un crédit proportionné (généralement 50 % à 80 % de la valeur des actifs mis en gage). L’argent emprunté pourra financer le rachat des parts des autres héritiers sans avoir à vendre les actifs en question.

Ce montage présente un double avantage : il évite une vente précipitée du bien familial (si l’héritier y est attaché) et il permet de conserver les placements en l’état, qui continueront de produire des revenus ou de la plus-value latente. Le crédit Lombard est flexible dans son usage, les fonds empruntés pouvant servir à tout projet sans justificatif.

En contrepartie, l’héritier emprunteur devra payer des intérêts, et veiller à bien maîtriser son taux d’endettement. Mais les taux Lombard sont souvent compétitifs (car le prêt est bien sécurisé par les actifs) et le remboursement peut être in fine (au moment où il récupère des fonds, par exemple en vendant plus tard un autre actif). 

Exemple concret

Deux frères héritent d’un portefeuille de titres et d’une villa estimée à 600 000 €. L’un souhaite garder la villa pour y vivre, l’autre préfère récupérer sa part en argent. La part de chacun dans la villa vaut 300 000 €. Le premier frère ne pouvant emprunter un crédit immobilier classique (âge, revenus insuffisants), il utilise en garantie les actifs financiers hérités (200 000 € sur un contrat de capitalisation) pour un crédit Lombard.

La banque lui prête 120 000 € (60 % du contrat nantit). Il complète avec 180 000 € de ses économies et verse ainsi 300 000 € à son frère pour racheter la villa. Résultat : il devient seul propriétaire de la maison, son frère reçoit sa part en cash, et le portefeuille de 200 000 € reste investi (certes nanti, mais toujours productif). L’opération évite de vendre la villa sur un marché défavorable et préserve le potentiel de plus-value future. 

Autres solutions de financement  

D’autres solutions de financement peuvent être envisagées selon les cas. Par exemple, un prêt familial (un membre de la famille prête les fonds pour la soulte), l’utilisation d’une assurance-vie transmise hors succession (qui fournit des liquidités immédiates pour payer les autres), ou la vente partielle d’actifs moins stratégiques pour éviter de toucher au principal (vendre une voiture de collection héritée pour conserver la maison, etc.). Il est important d’anticiper la question du financement dès que l’on envisage de sortir de l’indivision, afin d’éviter de se retrouver contraint de vendre faute de liquidités. 

Le conseil Sapians 

Ne sous-estimez pas les coûts liés au partage (droits de partage 2,5%, frais notariés, éventuels impôts sur plus-value si partage inégal) ni les délais (une indivision qui traîne peut générer des frais ou risques de dégradation des biens).  

Nos conseillers peuvent vous aider à simuler ces coûts, à chercher des solutions de financement optimisées (montage de crédit, arbitrage d’actifs…) et à coordonner avec les notaires pour un partage amiable réussi. L’objectif est de parvenir à un accord gagnant-gagnant où chaque héritier y trouve son compte, tout en préservant la valeur du patrimoine familial.