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OBO et SCPI : passer de la pierre à la pierre-papier en améliorant ses revenus

Publié le 2 juillet 2024

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By Aurore Perrin, Directrice marketing associée de Sapians, je prône une approche simple, transparente et pédagogique de l’investissement financier. Dans cette même démarche, je rédige la chronique "Ma minute finance" pour elle.fr.

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À première vue cela ne paraît pas évident, pourtant, OBO et SCPI peuvent aller de pair. Il s’agit même d’une stratégie pertinente pour investir dans une SCPI et améliorer par là même vos revenus. Mais en quoi consiste l’OBO (Owner buy out) ? Quel en est le principe de fonctionnement et comment peut-il servir l’atteinte de vos objectifs d’investissement immobiliers ? En somme, comment passer de la pierre à la pierre-papier grâce à l’OBO ? Nos réponses dans cet article.  

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L’OBO, un montage financier judicieux pour investir en SCPI 

L’OBO ou owner buy out est un montage financier dont la traduction littérale donne une première définition : vente à soi-même. Il s’agit d’une pratique d’ordinaire appliquée dans le monde de l’entreprise et qui consiste pour un dirigeant à acheter sa structure par le biais d’une holding spécialement créée pour l’occasion.  

En immobilier cette fois, l’OBO est une technique aussi simple qu’avantageuse : vous vendez des biens immobiliers à une société qui s’endettera pour financer cette acquisition. L’opération permet au vendeur de dégager une importante somme liquide à investir.  

Pour entrer un peu plus dans les détails, l’OBO fonctionne de la sorte :  

  • Vous créez une SCI, une SAS ou encore une SARL familiale dont vous êtes l’actionnaire majoritaire ; 

  • La société se porte acquéreuse de vos biens immobiliers, en souscrivant un crédit ; 

  • Vous encaissez le fruit de la vente, sous forme de liquidités directement versées sur votre compte bancaire ; 

  • Vous conservez la propriété du bien immobilier que vous avez vendu, puisque vous êtes l’actionnaire principal de l’entreprise. 

Un exemple ?   

Vous avez constitué au fil du temps un patrimoine immobilier, constitué de 3 appartements que vous mettez en location. Leur valeur totale atteint 600 000€. Vous percevez des revenus locatifs mais le capital est immobilisé. Votre capacité d’investissement, dans une SCPI par exemple, s’en trouve nécessairement restreinte. C’est là que l’OBO entre en jeu et vous permet de faire coup double : dégager des liquidités et investir par la suite dans une SCPI.

Comment ? En percevant le fruit de la vente de vos biens immobiliers que la société vous rachète. Cette société rembourse le crédit qu’elle a contracté pour racheter vos biens par le biais des loyers qu’elle encaisse.   

Cette stratégie s’avère avantageuse à plusieurs niveaux :  

  • Vos bénéficiez de liquidités pour investir ; 

  • Vous continuez de bénéficier des revenus fonciers issus de la mise en location des biens détenus par la SCI ; 

  • Vous pouvez profiter des opportunités qu’offrent les SCPI avec notamment un rendement en immobilier d’entreprise potentiellement plus élevé qu’en immobilier résidentiel. 

En somme, grâce à l’OBO, vous passez de la pierre à la pierre-papier sans augmenter votre effort d’investissement.  

 

L’OBO et la SCPI : les différentes opportunités d’investissement 

Comme vous le voyez, l’OBO vous donne la possibilité de dégager des liquidités conséquentes et immédiates. Plus encore, le fait d’être propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers permet d’investir davantage dans l’immobilier grâce au produit de la cession. À cet égard, plusieurs opportunités s’offrent à vous. Nous vous recommandons de vous pencher de près sur la SCPI. Différentes possibilités existent, chacune présentant des avantages indéniables. 

La SCPI en direct, pour compléter vos revenus  

Grâce à l’OBO, vous pouvez investir dans une SCPI en direct. Cela revient à faire l’acquisition de parts de la SCPI.   

Les avantages ?  

  • Vous percevez immédiatement les revenus tirés de la mise en location de biens issus de divers secteurs – commerces, entrepôts, bureaux, résidentiel, résidences de services… ; 

  • Vous profitez d’un rendement potentiellement élevé. 

 

La SCPI en nue-propriété 

Investir tout ou partie du fruit de la cession de l’OBO dans une SCPI en nue-propriété est une autre possibilité intéressante. Cela consiste à faire l’achat de parts de SCPI sans en être l’usufruitier, pour une période définie. Durant la durée du démembrement de propriété, vous ne percevez pas les revenus issus de la mise en location mais vous profitez d’une décote intéressante sur le prix de vente : 20%, 30% voire 40% en fonction de la durée – de 5 ans à 20 ans. L’avantage ?  Il est double :  

  • Vous constituez un patrimoine immobilier dans des conditions tarifaires attractives ; 

  • Vous profitez de compléments de revenus à l’issue de la période de démembrement de propriété. 

 

Opter pour une stratégie value-add 

Viser une plus-value sur le long terme en investissant dans des SCPI : voilà le principe de la stratégie value-add. Elle figure comme une autre approche performante d’allier OBO et SCPI. Dans ce cas, la société de gestion sélectionne des actifs sous-valorisés mais dont le potentiel de plus-value ultérieure s’avère conséquent.  

Ces actifs peuvent par ailleurs nécessiter des travaux de rénovation ou de restructuration commerciale, au niveau du bail locatif par exemple. Quoi qu’il en soit, l’objectif d’une telle stratégie est de faire l’acquisition de biens à un prix inférieur au marché afin de profiter d’une plus-value significative à moyen voire long terme.  

Alors que l’investissement dans une SCPI de rendement se focalise sur la distribution régulière de revenus locatifs, opter pour une stratégie value-add met l’accent sur la création de valeur. Les avantages d’une telle stratégie : 

  • Le potentiel de plus-value est conséquent ; 

  • Une augmentation significative des revenus locatifs peut être à la clé à l'issue des travaux de rénovation et/ou de restructuration du bail commercial.  

Cette stratégie peut également être exploitée par des fonds professionnels.  

 

La SCPI : un support idéal pour investir des fonds issus d’un OBO ? 

Investir le produit de la cession d’un OBO dans une SCPI constitue une approche qui nous paraît pertinente sous réserve d’une analyse fiscale précise. Les opportunités actuelles du marché plaident en faveur de la pierre-papier, un support qui démontre sa résilience et un bon niveau de performance général.  

Pour en savoir plus sur l’état du marché des SCPI de même que sur les opportunités à court et moyen terme, consultez notre article sur le sujet.    

D’autre part, une nouvelle catégorie de SCPI démontre son intérêt. Surnommées néo-SCPI, ces SCPI bénéficient de conditions de marchés favorables et permettent de tabler sur un bon dividende, supérieur à 6% pour certaines. Elles présentent par ailleurs d’autres intérêts :  

  • Le ticket d’entrée est bas – 200€ ; 

  • Elles permettent de diluer le risque et d’optimiser le potentiel de rendement car elles sont diversifiées – logistiques, bureaux, commerces, résidentiel… 

  • Elles se montrent agiles et accessibles, du fait de la possibilité d’effectuer des versements mensuels et de réinvestir les dividendes notamment. 

Investir le produit de la cession d’une opération d’OBO dans des SCPI constitue une opportunité. Pour en profiter et étudier d’autres options tels les fonds de dette privée, rapprochez-vous des conseillers Sapians. Ils vous aideront à analyser de votre situation, orchestrer efficacement l’OBO, fixer vos objectifs et aller vers la solution la plus appropriée.  

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