Sur un marché immobilier tendu depuis plus de deux années à présent, la SCPI continue-t-elle d’être un placement judicieux, rentable et performant ? En dépit d’un contexte encore complexe sur certaines typologies d’actifs, notre avis sur la SCPI est clair : la pierre-papier demeure toujours un véhicule d’investissement pertinent. Pour autant, certains points de vigilance méritent une attention particulière. Décryptage, conseils, avis dans cet article.
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État et perspectives du marché de l’immobilier et de la SCPI
Le marché immobilier reprend-t-il des couleurs après 2 ans de disette ?
L’invasion en février 2022 de l’Ukraine par la Fédération de Russie a rapidement entrainé une hausse du coût de nombreux biens et matières premières, faisant progresser l’inflation de manière spectaculaire. Pour lutter contre l’augmentation générale des prix, les banques centrales et la BCE ont rapidement fait progresser les taux d’intérêt. Cette progression des taux a été effective pendant toute l’année 2022 et s’est poursuivie en 2023, atteignant des niveaux très élevés.
Ces hausses se sont ensuite répercutées sur les particuliers, freinant drastiquement la demande de biens immobiliers, les particuliers ayant de plus en plus de mal à se financer. Le volume des transactions sur les logements anciens a chuté de plus de 41% entre février 2022 et février 2024 (2).
La baisse du volume des vente a entrainé bien entendu une baisse des prix. Cette baisse des prix s’est particulièrement fait ressentir dans les actifs professionnels qui, en plus du baisse de la demande doivent faire face à des changements structurels importants (bureaux, commerces).
Deux années plus tard, en 2024, où en est le marché immobilier ?
Les experts de Sapians partagent l’avis d’observateurs tels que ceux de l’ASPIM (Association française des Société de Placement Immobilier) : la fin des hausses de taux des banques centrales et l’espoir de prochaines baisses laisse deviner la lumière au bout du tunnel.
Les banques ouvrent les vannes du crédit et le volume des ventes repartent à la hausse.
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Avis et observation sur le marché des SCPI
A l’image du marché global, les SCPI ont souffert. En 2023, le volume de la collecte a diminué de 50%(1), il reste en baisse également en 2024 bien que meilleur.
Certaines SCPI de premier plan ont fortement dégradé la valeur de leur part, notamment les SCPI dont le patrimoine était en majorité constitué d’actifs de bureaux achetés à prix d’or.
Ce phénomène a été particulièrement important chez les SCPI gérant un stock important, la collecte ne suffisant pas pour compenser la baisse de valeur des actifs.
Cette première épuration a permis d’identifier certaines limites d’un placement présenté depuis des années comme très prudent.
Si la SCPI n’a pas échappé dans sa globalité à la correction du marché au cours des dernières années, les chiffres demeurent tout de même encourageants (3) :
- Un taux de distribution moyen de 4,53% ;
- Près de 90 milliards d’€ de capitalisation en 2022 ;
- Plus de 10 milliards d’€ de collecte en 2022 ;
À l’image du marché immobilier résidentiel, le marché de la SCPI semble retrouver un certain dynamisme en 2024, après une 2023 pour le moins complexe.
La collecte revient peu à peu et nous constatons une transformation du marché : là où les SCPI thématiques faisaient foi, la demande est de plus en plus orientée vers les SCPI diversifiées sectoriellement et géographiquement, moins cycliques.
De nouvelles SCPI arrivent également sur le marché et proposent un offre davanatge adaptée aux enjeux actuels tout en ayant la capacité de profiter des niveaux de prix plus bas.
A noter toutefois que même si l’on préfère un investissement à crédit, les taux actuellement en vigueur pour financer les SCPI restent prohibitifs au regard d’un rendement qui reste moyen, surtout si l’on prends en compte l’impact de la fiscalité.
Avis sur la SCPI : un véhicule toujours pertinent
Afin de vous forger un avis sur l’investissement en SCPI, voici plusieurs arguments qui plaident en faveur de ce véhicule de placement.
- Un rendement toujours au rendez-vous
La SCPI constitue toujours un support attractif dans une optique de compléments de revenus. Les rendements sont encore intéressants en cette année 2024, et les perspectives s’annoncent meilleures que les années précédentes. Les baisses de prix constatées pour certaines SCPI peuvent laisser présager une ausse du rendement à l’avenir.
Quant aux nouvelles SCPI qui arrivent sur le marché, leur capacité de négociation dans un contexte de marché baissier leur permet de négocier des taux de rendement importants, de l’ordre de 6% pour les meilleures.
Nous invitons nos clients à étudier également la possibilité d’investir en nue-propriété afin de bénéficier d’une décote à l’achat et de profiter des loyers dans quelques années si le besoin n’est pas immédiat.
- Investir dans l’immobilier locatif sans contrainte
La SCPI reste le meilleur moyen d’investir en immobilier locatif sans contrainte, le gestionnaire assurant en effet la gestion de locataires, les travaux, l’encaissement des loyers…. Une manière simple donc d’investir, en se délestant des tâches liées à l’immobilier locatif classique. Aussi, les SCPI donnent l’opportunité de diversifier ses investissements, sur plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, résidences de services…). La ventilation de son portefeuille d’investissement procure deux bénéfices : une dilution du risque et une optimisation du rendement.
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Le marché offre des opportunités
Comme évoqué en première partie, la baisse des prix sur certains secteurs a été très importante, laissant entrevoir de belles opportunités. Les SCPI qui présentent des niveaux de collecte importants sont en capacité de déployer leur cash en investissant dans des actifs à des prix très compétitifs.
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La nécessité de constituer une allocation de SCPI diversifiée
Afin d’optimiser le niveau de performance de votre investissement en SCPI, nous tenons à rappeler que toutes les SCPI ne se valent pas, et attirer votre attention sur l'importance d'un choix éclairé et d'une maîtrise du risque par la diversification.
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La diversification n’est plus une option, c’est une nécessité
La crise du Covid-19 a bousculé le marché d’immobilier de bureaux en démocratisant l’usage du télétravail, l’explosion des livraisons à domicile à contribué à fortement développer le marché de la logistique, le Covid (lui encore) a pointé du doigt le manque d’infrastructures de santé…. Ces quelques exemples datant de quelques années seulement illustrent les bouleversements qui interviennent régulièrement sur le marché immobilier, notamment professionnel.
Nous n’avons pas chez Sapians de boule de cristal mais nous sommes convaincus que de nouveaux changements d’usage et évènements majeurs contribueront à bouleverser à nouveau ce secteur dans les prochaines années.
Il est à nos yeux d’une importance capitale pour un investisseur souhaitant placer ses économies en SCPI de travailler sur une allocation diversifiée, lui permettant de passer chaque cycle économique sereinement.
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Diversification : l’essence d’une SCPI
Une SCPI détient plusieurs actifs en portefeuille, constituant par nature un placement diversifié. Chaque actif peut être lui-même subdivisé en plusieurs lots, permettant de réduire le risque locatif.
Certaines SCPI, constituées depuis très lontemps, gèrent aujourd’hui un patrimoine composé de plusieurs dizaine voire centaines d’actifs pour parfois plusieurs milliers de locataires.
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Diversification sectorielle : s’adapter aux mutations du marché
L’une des plus importantes à nos yeux ; la SCPI étant un investissement de long-terme, il faut pouvoir limiter le risque de cyclicité de certains secteurs. Cette diversification permet également de profiter de l’engouement de certains types d’actifs également.
Pour diversifier les secteurs, le plus simple est d’investir dans une SCPI qui n’aura pas de contrainte en termes de classe d’actif, lui permettant d’acheter en fonction des opportunités et de ses convictions.
Ces SCPI ne sont cependant pas une martingale et il peut être pertinent de considérer des SCPI thématiques qui profitent d’une expertise de qualité dans leur secteur de prédilection, à condition bien entendu de combiner cet investissement avec d’autres thématiques ou une SCPI diversifiée.
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Diversification géographique
Afin de proposer initialement une réponse à la fiscalité élevée sur les loyers de biens situés en France, les SCPI ont investi de plus en plus dans des biens situés à l’étranger.
Ce spectre d’investissement plus large permet également d’envisager davantage d’opportunités d’achat dans des secteurs de niche (logistique, santé…).
De manière générale, une diversification géographique permettra à la fois :
- De bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les loyers ;
- De bénéficier d’un rendement plus important (car les prix d’acquisition sont souvent moins élevés qu’en France)
Cette diversification s’entend également sur le territoire français avec des SCPI régionales.
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Diversification des gestionnaires
Ici l’objectif est simplement de miser sur plusieurs sociétés de gestion afin de bénéficier des expertises et spécificités de chacun. Cela permet aussi de réduire le risque de départ d’une équipe de gestion qui viendrait impacter fortement la qualité de la gestion.
Ce n’est pas parce qu’un gestionnaire a bonne réputation et un historique de qualité qu’il répliquera forcément cette tendance sur plusieurs dizaines d’années.
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Diversification stratégiques
Chaque SCPI développe une stratégie d’investissement et de gestion spécifique. Certaines intègrent des critères ISR pour sélectionner leurs actifs, d’autres jouissent d’une faible volatilité et d’une régularité du rendement via la qualité de leurs actifs, d’autres encore ne ciblent que les actifs neufs…
Certaines SCPI proposent également des structures de coût différentes qui peuvent avoir un intérêt (SCPI sans frais d'entrée par exemple).
Diversifier ces axes stratégiques contribuera également à la stabilité du portefeuille sur le long-terme.
L'allocation de Sapians, pour traverser les futures crises
A titre d’exemple (ceci-ne constitue pas un conseil d’investissement), nous avons sélectionné une allocation qui à nos yeux reflète une diversification efficace sur le long-terme.
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En somme, quel avis sur les SCPI en cette année ? Il s’agit encore et toujours d’un véhicule d’investissement performant et rentable dès lors qu’un choix méthodique est procédé quant à leur sélection. Les conseils et l’accompagnement de nos experts se révèlent précieux dans cette optique.
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Sources :
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