Investir en SCPI : avis, contexte de marché, points de vigilance

Sur un marché immobilier tendu depuis plus de deux années à présent, la SCPI continue-t-elle d’être un placement judicieux, rentable et performant ? En dépit d’un contexte encore complexe sur certaines typologies d’actifs, notre avis sur la SCPI est clair : la pierre-papier demeure toujours un véhicule d’investissement pertinent. Pour autant, certains points de vigilance méritent une attention particulière. Décryptage, conseils, avis dans cet article. 

État et perspectives du marché de l’immobilier et de la SCPI    

Le marché immobilier reprend-il des couleurs après 2 ans de disette ?

L’invasion en février 2022 de l’Ukraine par la Fédération de Russie a rapidement entraîné une hausse du coût de nombreux biens et matières premières, faisant progresser l’inflation de manière spectaculaire. Pour lutter contre l’augmentation générale des prix, les banques centrales et la BCE ont rapidement fait progresser les taux d’intérêt. Cette progression des taux a été effective pendant toute l’année 2022 et s’est poursuivie en 2023, atteignant des niveaux très élevés.

Ces hausses se sont ensuite répercutées sur les particuliers, freinant fortement la demande de biens immobiliers, les particuliers ayant de plus en plus de mal à se financer. Le volume des transactions sur les logements anciens a chuté de plus de 41 % entre février 2022 et février 2024 (2).

La baisse du volume des ventes a entraîné bien entendu une baisse des prix. Cette baisse des prix s’est particulièrement fait ressentir dans les actifs professionnels qui, en plus de la baisse de la demande, doivent faire face à des changements structurels importants (bureaux, commerces).

Deux années plus tard, en 2024, où en est le marché immobilier ?

Les experts de Sapians partagent l’avis d’observateurs tels que ceux de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) : la fin des hausses de taux des banques centrales et l’espoir de prochaines baisses laisse deviner la lumière au bout du tunnel.

Les banques ouvrent les vannes du crédit et le volume des ventes repart à la hausse. 

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Avis et observation sur le marché des SCPI 

À l’image du marché global, les SCPI ont souffert. En 2023, le volume de la collecte a diminué de 50 %(1), il reste en baisse également en 2024 bien que meilleur.

Certaines SCPI de premier plan ont fortement dégradé la valeur de leur part, notamment les SCPI dont le patrimoine était en majorité constitué d’actifs de bureaux achetés à prix d’or.

Ce phénomène a été particulièrement important chez les SCPI gérant un stock important, la collecte ne suffisant pas pour compenser la baisse de valeur des actifs.

Cette première épuration a permis d’identifier certaines limites d’un placement présenté depuis des années comme très prudent.

Si la SCPI n’a pas échappé dans sa globalité à la correction du marché au cours des dernières années, les chiffres demeurent tout de même encourageants (3) : 

• Un taux de distribution moyen de 4,53 % en 2022 ;
• Près de 90 milliards d’euros de capitalisation en 2022 ;
• Plus de 10 milliards d’euros de collecte en 2022 ;

À l’image du marché immobilier résidentiel, le marché de la SCPI semble retrouver un certain dynamisme en 2024, après une année 2023 pour le moins complexe. 

La collecte revient peu à peu et nous constatons une transformation du marché : là où les SCPI thématiques faisaient foi, la demande est de plus en plus orientée vers les SCPI diversifiées sectoriellement et géographiquement, moins cycliques.

De nouvelles SCPI arrivent également sur le marché et proposent une offre davantage adaptée aux enjeux actuels tout en ayant la capacité de profiter des niveaux de prix plus bas.

À noter toutefois que même si l’on préfère un investissement à crédit, les taux en vigueur en 2024 pour financer les SCPI restent prohibitifs au regard d’un rendement qui reste moyen, surtout si l’on prend en compte l’impact de la fiscalité.

Avis sur la SCPI : un véhicule toujours pertinent 

Afin de vous forger un avis sur l’investissement en SCPI, voici plusieurs arguments qui plaident en faveur de ce véhicule de placement.

1. Un rendement toujours au rendez-vous

La SCPI constitue toujours un support attractif dans une optique de compléments de revenus. Les rendements sont encore intéressants en cette année 2024, et les perspectives s’annoncent meilleures que les années précédentes. Les baisses de prix constatées pour certaines SCPI peuvent laisser présager une hausse du rendement à l’avenir.

Quant aux nouvelles SCPI qui arrivent sur le marché, leur capacité de négociation dans un contexte de marché baissier leur permet de viser des taux de rendement élevés, de l’ordre de 6 % en 2024 pour les mieux positionnées. Ces niveaux constituent des objectifs de distribution, révisables chaque année, et non des rendements garantis.

Nous invitons nos clients à étudier également la possibilité d’investir en nue-propriété afin de bénéficier d’une décote à l’achat et de profiter des loyers dans quelques années si le besoin n’est pas immédiat.

2. Investir dans l’immobilier locatif sans contrainte

La SCPI reste l’un des moyens les plus simples d’investir en immobilier locatif sans contrainte de gestion, le gestionnaire assurant en effet la gestion des locataires, les travaux, l’encaissement des loyers… Une manière simple donc d’investir, en se délestant des tâches liées à l’immobilier locatif classique. Aussi, les SCPI donnent l’opportunité de diversifier ses investissements, sur plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, résidences de services…). La ventilation de son portefeuille d’investissement dilue le risque propre à un actif ou à un locataire unique — elle ne garantit pas pour autant un meilleur rendement. 

3. Le marché offre des opportunités

Comme évoqué en première partie, la baisse des prix sur certains secteurs a été très importante, laissant entrevoir de réelles opportunités. Les SCPI qui présentent des niveaux de collecte importants sont en capacité de déployer leur cash en investissant dans des actifs à des prix très compétitifs.

La nécessité de constituer une allocation de SCPI diversifiée 

Afin d’optimiser le niveau de performance de votre investissement en SCPI, nous tenons à rappeler que toutes les SCPI ne se valent pas, et attirer votre attention sur l'importance d'un choix éclairé et d'une maîtrise du risque par la diversification.

1. La diversification n’est plus une option, c’est une nécessité

La crise du Covid-19 a bousculé le marché de l’immobilier de bureaux en démocratisant l’usage du télétravail, l’explosion des livraisons à domicile a contribué à fortement développer le marché de la logistique, le Covid (lui encore) a pointé du doigt le manque d’infrastructures de santé… Ces quelques exemples datant de quelques années seulement illustrent les bouleversements qui interviennent régulièrement sur le marché immobilier, notamment professionnel.

Nous n’avons pas chez Sapians de boule de cristal mais nous sommes convaincus que de nouveaux changements d’usage et évènements majeurs contribueront à bouleverser à nouveau ce secteur dans les prochaines années.

Il est à nos yeux d’une importance capitale pour un investisseur souhaitant placer ses économies en SCPI de travailler sur une allocation diversifiée, afin d’aborder les différents cycles économiques dans de meilleures conditions. 

2. Diversification : l’essence d’une SCPI 

Une SCPI détient plusieurs actifs en portefeuille, constituant par nature un placement diversifié. Chaque actif peut être lui-même subdivisé en plusieurs lots, permettant de réduire le risque locatif.

Certaines SCPI, constituées depuis très longtemps, gèrent aujourd’hui un patrimoine composé de plusieurs dizaines, voire centaines d’actifs, pour parfois plusieurs milliers de locataires.

3. Diversification sectorielle : s’adapter aux mutations du marché

L’une des plus importantes à nos yeux ; la SCPI étant un investissement de long terme, il faut pouvoir limiter le risque de cyclicité de certains secteurs. Cette diversification permet également de profiter de l’engouement de certains types d’actifs.

Pour diversifier les secteurs, le plus simple est d’investir dans une SCPI qui n’aura pas de contrainte en termes de classe d’actif, lui permettant d’acheter en fonction des opportunités et de ses convictions.

Ces SCPI ne sont cependant pas une martingale et il peut être pertinent de considérer des SCPI thématiques qui profitent d’une expertise de qualité dans leur secteur de prédilection, à condition bien entendu de combiner cet investissement avec d’autres thématiques ou une SCPI diversifiée.

4. Diversification géographique

Afin de proposer initialement une réponse à la fiscalité élevée sur les loyers de biens situés en France, les SCPI ont investi de plus en plus dans des biens situés à l’étranger.

Concrètement, les loyers de source française perçus par l’intermédiaire d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : au barème de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % — taux maintenu à 17,2 % pour les revenus fonciers et les SCPI. Les loyers de source étrangère sont, eux, imposés dans le pays où se situe l’immeuble et échappent généralement aux prélèvements sociaux français, en application des conventions fiscales.

Ce spectre d’investissement plus large permet également d’envisager davantage d’opportunités d’achat dans des secteurs de niche (logistique, santé…).

De manière générale, une diversification géographique permettra à la fois :

• De bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les loyers ;
• De viser un rendement plus important (car les prix d’acquisition sont souvent moins élevés qu’en France), en contrepartie d’un risque de change et d’un risque réglementaire propres au pays concerné.

Cette diversification s’entend également sur le territoire français avec des SCPI régionales.

5. Diversification des gestionnaires

Ici l’objectif est simplement de miser sur plusieurs sociétés de gestion afin de bénéficier des expertises et spécificités de chacune. Cela permet aussi de réduire le risque de départ d’une équipe de gestion qui viendrait impacter fortement la qualité de la gestion.

Ce n’est pas parce qu’un gestionnaire a bonne réputation et un historique de qualité qu’il répliquera forcément cette tendance sur plusieurs dizaines d’années. 

6. Diversification stratégique

Chaque SCPI développe une stratégie d’investissement et de gestion spécifique. Certaines intègrent des critères ISR pour sélectionner leurs actifs, d’autres recherchent une régularité du rendement via la qualité de leurs actifs, d’autres encore ne ciblent que les actifs neufs…

Une précision s’impose ici sur la stabilité apparente du prix de part. Une SCPI n’est pas cotée : la valeur de ses immeubles est expertisée une fois par an, et le prix de part n’est révisé qu’à intervalles espacés. La faible volatilité affichée découle donc de cette fréquence de valorisation — c’est un artefact de mesure — et non d’un risque inférieur à celui d’un actif coté. La correction de 2023 sur les SCPI de bureaux l’a rappelé : la valeur peut s’ajuster brutalement lorsque l’expertise intervient. S’y ajoute le risque de liquidité, la revente des parts dépendant de l’existence d’une contrepartie acheteuse.

Certaines SCPI proposent également des structures de coût différentes qui peuvent avoir un intérêt (SCPI sans frais d'entrée par exemple). 

Diversifier ces axes stratégiques contribuera également à la stabilité du portefeuille sur le long terme.

L'allocation de Sapians, pour traverser les futures crises

À titre d’exemple (ceci ne constitue pas un conseil d’investissement), nous avons sélectionné une allocation qui à nos yeux reflète une diversification efficace sur le long terme.

En somme, quel avis sur les SCPI en 2024 ? Il s’agit encore et toujours d’un véhicule d’investissement pertinent dès lors qu’il est procédé à un choix méthodique quant à leur sélection. Les conseils et l’accompagnement de nos experts se révèlent précieux dans cette optique.

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Sources : 

• Pierre Papier
• Notaires de France
• Pierre Papier – Étude IEIF