Investir en club-deal : définition, mode d’emploi et cas pratiques

Le club deal, initialement associé à l'investissement immobilier, est devenu une méthode prisée par les investisseurs et les startups pour faciliter l'accès à des investissements nécessitant d’importants engagements financiers.

Il séduit les investisseurs en quête d’opérations exclusives et performantes, souvent inaccessibles via des solutions traditionnelles. Dans cet article, Sapians vous explique tout ce que vous devez savoir sur l’investissement en club-deal. 

Définition : qu’est-ce qu’un club-deal ?  

Le club-deal (club d’investissement en français) est une opération d’investissement qui rassemble un cercle restreint d’investisseurs privés qui mutualisent leurs capitaux pour un investissement non coté : acquisition d’un bien immobilier, prise de participation dans une société cible...  

Les caractéristiques d’un club-deal  

Le club-deal est souvent utilisé dans le cadre d’opérations immobilières ou de private equity. Contrairement à un fonds discrétionnaire, où les fonds collectés sont déployés sur une série d’opérations de manière autonome par la société de gestion, le club-deal est consacré à une seule opération. 

La collecte pour un club-deal est généralement très courte, souvent limitée à quelques semaines ou mois, là où elle plus longue pour un fonds d’investissement traditionnel. 

La notion de “club” implique un cercle restreint d’investisseurs : un club-deal contient généralement entre 20 et 40 membres, parfois plus, mais il excède rarement une centaine de co-investisseurs.  

La barrière d’entrée est élevée avec un minimum d’investissement est compris entre 250k€ et 1 million d’euros. 

Les opérations immobilières en club-deal ont souvent une durée d’investissement plus courte (entre 3 et 7 ans) que des fonds immobiliers.     

L’avis de Sapians sur les club-deals  

Chez Sapians, nous considérons les club-deals comme un complément à une allocation diversifiée. Ils peuvent apporter une dimension exclusive à un portefeuille, mais doivent rester une fraction de l’allocation globale, principalement composée de fonds diversifiés. 

D’autre part, Sapians privilégie les co-investissements lorsque la société de gestion à l’origine de l’opération participe directement via l’un de ses fonds ou mobilise des investisseurs historiques. Cela garantit une meilleure qualité des opportunités présentées et réduit le risque que l’opération soit simplement un moyen de lever des capitaux sur des actifs peu qualitatifs. 

Le co-investissement est une stratégie particulièrement appréciée dans les cercles d’investissement avancés, car elle combine les avantages de la diversification et de l’engagement direct. Concrètement, il s’agit pour une société de gestion de proposer à certains de ses investisseurs historiques ou actionnaires d’un fonds d’investir directement dans une opportunité spécifique. Cette opportunité est généralement issue du portefeuille du fonds principal géré par cette même société.  

Pourquoi cette stratégie fonctionne-t-elle ? 

• Alignement des intérêts : Lorsque la société de gestion co-investit, elle partage les risques et les opportunités avec les investisseurs du club. Cet alignement limite les risques de conflits d’intérêts. 

• Possibilité de renforcer l’exposition : Les investisseurs peuvent choisir d’augmenter leur participation sur des actifs ou projets qu’ils jugent prometteurs, au-delà de leur engagement initial dans le fonds. 

• Qualité accrue : Le co-investissement évite les opérations peu qualitatives destinées uniquement à lever des fonds. 

Il arrive que nous identifions des club deals pour nos investisseurs, notamment par le biais de nos actionnaires, Mata Capital et iVesta. Créez votre compte pour être averti(e) des prochaines opportunités !

Comment investir en club-deal ?  

Une fois que vous avez réuni assez de membres, il faut créer la structure juridique correspondante au club-deal (il s’agit généralement d’une société par actions simplifiée ou d’une société civile immobilière). Chaque membre peut alors devenir codétenteur de cette société, laquelle réalisera l’acquisition grâce aux capitaux apportés par les investisseurs, auxquels peut s’ajouter un emprunt contracté par la structure.   

Vous pouvez détenir vos titres en direct ou les conserver dans votre compte-titres ou dans votre PEA pour profiter de son cadre fiscal avantageux. 

Club-deal immobilier : dans quels actifs investir ?   

Le secteur immobilier est un terrain de prédilection pour les club-deals. Voici les principaux types d’actifs ciblés : 

• Hôtels : Investissements ciblés sur des établissements gérés par des opérateurs reconnus, souvent situés dans des zones à forte attractivité touristique ou d’affaires. 

• Bureaux : Acquisitions de bureaux dans des quartiers d’affaires bien établis ou en plein essor. 

• Résidentiel : Opérations à court ou moyen terme visant la rénovation ou la construction de logements.  

• Commerces : Portefeuilles de retail ou de centres commerciaux, souvent ancrés dans des localisations stratégiques (zones urbaines à fort trafic, pôles commerciaux bien établis...). Ces investissements peuvent inclure la modernisation des espaces ou le remaniement des baux pour maximiser les rendements. 

Saviez-vous que vous pouvez investir en immobilier résidentiel grâce au dispositif d’apport-cession prévu par l’article 150-0 b ter du CGI ? Pour en savoir plus, consultez cet article dédié. 

Club-deal de private-equity : comment investir ?  

Le private equity (PE) est l’autre domaine d’excellence des club-deals. Ces opérations permettent de soutenir des entreprises dans des phases clés de leur développement. Si vous vous intéressiez déjà aux investissements dans les startups en tant que business angel, les club-deals de private-equity vous permettent de faire des opérations encore plus ambitieuses. 

• Capital risque : Les opérations de venture capital ciblent des entreprises en croissance rapide. Ces investissements s’inscrivent dans une logique de prise de participation stratégique, avec des objectifs de sortie via des IPO ou des acquisitions. Ils sont particulièrement prisés dans des secteurs innovants comme la technologie (ex: la cybersécurité) ou la santé. 

• Capital développement : Ce segment vise à financer des entreprises déjà établies pour soutenir leur croissance, leur expansion géographique ou leurs projets d’acquisition. Les club-deals en capital développement offrent généralement un équilibre entre risques mesurés et rendement attractif. Ces opérations permettent aux investisseurs de participer à des projets structurants tout en bénéficiant d’une visibilité accrue sur les résultats potentiels. 

Quels sont les avantages à créer un club-deal ?

Le club-deal présente plusieurs avantages qui en font un outil intéressant pour les investisseurs à la recherche de diversification et d’opportunités exclusives.  

L’un des principaux atouts réside dans l’exclusivité des opérations proposées. Les investisseurs peuvent accéder à des projets rares, souvent hors de portée des solutions d’investissement classiques. Cela s’accompagne d’une transparence accrue : chaque opération est détaillée, permettant aux participants d’évaluer précisément les risques et les perspectives de rendement avant de s’engager. 

Les club-deals offrent souvent des rendements supérieurs à ceux des fonds traditionnels, en raison de leur concentration sur une opération spécifique avec un potentiel de valorisation élevé. De plus, la durée d’investissement plus courte pour les actifs immobiliers, apporte une liquidité relative qui peut séduire les investisseurs souhaitant éviter des engagements trop longs. 

Les limites du club-deal 

Les avantages du club deal s’accompagnent de limites qu’il convient de considérer.  

Le principal inconvénient est la concentration du risque. En misant sur une seule opération ou un seul actif, les investisseurs s’exposent à des pertes significatives en cas d’échec du projet. Cette concentration est accentuée par le ticket d’entrée souvent élevé, qui implique une mobilisation importante de capital sur une seule opportunité. 

La réactivité exigée par les club-deals constitue également un défi. La collecte rapide impose des décisions quasi immédiates, ce qui peut être un frein pour les investisseurs habitués à des processus d’évaluation plus longs.  

Il est important de préciser que les club-deals s’adressent à des investisseurs prêts à accepter un niveau de risque élevé. Ils ne conviennent donc pas aux profils très averses au risque, qui pourraient être déstabilisés par la volatilité potentielle de ces opérations. 

En conclusion, le club-deal représente une opportunité unique d’investir dans des actifs exclusifs avec une transparence accrue et des objectifs de performance ambitieux. Toutefois, ces opérations exigent une réflexion stratégique, une réactivité importante et un équilibre dans l’allocation globale des actifs.