OBO : comprendre l'owner buy out et son application dans l'immobilier

Parmi les différentes possibilités qui s'offrent à vous d'investir dans l'immobilier, l'OBO en est une des plus performantes. Que cela soit en termes de liquidités, de fiscalité ou de transmission d'un patrimoine entre autres, cette technique est avantageuse à plus d'un égard. Mais qu'est-ce que l'OBO en matière d'immobilier ? Quid de son fonctionnement et de ses avantages ? Comment profiter de cette stratégie patrimoniale ? 

L'OBO dans l'immobilier, de quoi parle-t-on ? 

Avant d'entrer dans les détails des avantages de cette stratégie d’investissement dans l’immobilier, commençons par vous en apporter une définition. L'OBO pour owner buy out pouvant être littéralement traduit par vente à soi-même est un montage financier pratiqué à l'origine dans le monde de l'entreprise. Il donne la possibilité au dirigeant d'une entreprise de racheter sa structure via une holding créée et financée par l'emprunt. 

L'OBO s'applique par ailleurs avec une efficacité redoutable en matière d'immobilier.

Il s'agit dans ce cas d'une pratique patrimoniale de gestion qui consiste à vendre des biens immobiliers que vous possédez en nom propre à une société spécialement créée pour l'occasion. La forme juridique ad hoc étant en l'occurrence une SCI ou une SARL dite de famille.

Cette stratégie de gestion de patrimoine sert plusieurs objectifs :

• dégager des liquidités élevées

• bénéficier d'une forte capacité d'investissement  

• protéger votre patrimoine immobilier 

• optimiser votre fiscalité

• sécuriser la transmission de vos actifs immobiliers à vos proches

• abaisser le niveau de la charge fiscale sur les droits de succession 

Quel est le fonctionnement d'un OBO en immobilier ? 

L'un des points forts de l'OBO immobilier est la simplicité de son principe de fonctionnement. 

Même si nous vous recommandons d'avoir recours à des spécialistes - conseillers en finance, juristes, comptables - afin d'optimiser l'opération, le principe de l'OBO immobilier demeure on ne peut plus limpide :

• vous créez une société (SCI, SARL familiale, SAS immobilière) dont vous êtes l'actionnaire principale

• la SCI contracte un crédit auprès d'une banque ou d'un organisme prêteur afin de vous racheter les biens immobiliers

• vous vendez vos biens immobiliers à la SCI

• vous percevez des liquidités en provenance de ce rachat

• vous demeurez propriétaire des biens acquis par la société

Nous vous en disons plus dans cet article : OBO et SCPI, passer de la pierre à la pierre-papier en améliorant vos revenus.

Exemple d'une opération d'OBO sur l'Immobilier

Prenons un exemple concret d'OBO Immobilier, en partant du principe que vous êtes propriétaire d'un appartement que vous louez. Vous percevez donc des revenus locatifs, mais votre capital est immobilisé, de fait. Vous allez voir comment l'OBO immobilier permet d'optimiser un peu plus encore cet investissement locatif.

Partons du principe que ce bien immobilier affiche une valeur de 200 000€. 

• La SCI que vous avez constituée souscrit un crédit auprès d'une banque

• la société vous rachète l'appartement, pour un montant de 200 000€

• vous encaissez le fruit de la vente, en profitant immédiatement de liquidités pour réinvestir, ou pour servir d'autres objectifs personnels

• la SCI détient le bien grâce au crédit, qu'elle rembourse en encaissant les loyers

• vous conservez la propriété de l'appartement car vous êtes propriétaire du capital de la société

Grâce à ce montage, vous êtes gagnant à plusieurs niveaux : 

• vous disposez de liquidités immédiates et d'une valeur conséquente

• vous conservez la propriété de votre investissement locatif via la SCI 

• vous protégez votre patrimoine immobilier

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Quels sont les avantages de l'OBO en immobilier ?

Si l'OBO immobilier compte parmi les approches et les stratégies patrimoniales les plus en vue chez les investisseurs immobiliers aguerris, c'est en raison des avantages indéniables qu'il procure.

L'OBO en immobilier génère des liquidités et des revenus complémentaires

Grâce à l'OBO appliqué à l’immobilier, vous avez la possibilité de profiter immédiatement de liquidités conséquentes. En percevant le fruit de la cession de vos actifs immobiliers à une SCI dont vous êtes propriétaire, vous libérez du cash. Idéal pour réinvestir de différentes manières sans avoir recours au crédit notamment.

Vous pouvez ainsi liquider votre patrimoine immobilier tout en conservant la propriété, via la SCI. 

Plus encore, l'OBO immobilier peut vous permettre de percevoir des revenus complémentaires. C'est le cas lorsque les loyers encaissés par la SCI sont supérieurs aux échéances de crédit. En bénéficiant de conseils et d'accompagnement de la part de professionnels, ce sera le cas. Il convient en effet d'être correctement conseillés afin d'investir sur les biens immobiliers les plus rentables tout en profitant d'un financement adapté. Et dès lors que la SCI aura remboursé l'intégralité du crédit, vous aurez donc la possibilité de percevoir 100% des revenus locatifs. 

L'OBO appliqué à l'immobilier permet d'optimiser votre fiscalité

De manière usuelle, lorsque vous êtes propriétaire d'un patrimoine immobilier, votre imposition à titre personnel est lourde. Les revenus locatifs que vous percevez sont donc significativement diminués du fait d'une charge fiscale importante. En effet, si vous continuez de détenir votre patrimoine immobilier en nom propre, vous devez vous acquitter du paiement de l'IR - dont le taux peut atteindre 45% en fonction de vos revenus -. Mais vous êtes également redevable du paiement de cotisations sociales, d'une valeur de 17,2%. Dans le meilleur des cas, vous bénéficiez du PFU - flat tax -, d'une valeur de 30%. 

Et ce n'est pas tout, car en fonction de la taille de votre patrimoine immobilier, vous êtes peut-être redevable de l'IFI - impôt sur la fortune immobilière.

Grâce à l'OBO immobilier, vous pouvez réduire cette charge fiscale dans des proportions considérables. Oui, car c'est la SCI qui est imposée, au titre de l'IS, dont le taux a par ailleurs été abaissé de 25% à 18%. Mais la SCI paiera de l'IS seulement si elle est bénéficiaire. En effet, en activant un mécanisme de déficit imputable sur plusieurs exercices, du fait notamment de la déduction des revenus locatifs qu'elle perçoit, l'impôt peut être nul.  

L'OBO en immobilier comme solution de transmission de patrimoine

Vous le savez certainement : les droits de succession atteignent des niveaux tels que nombre d'ayants-droits sont contraints de vendre le patrimoine immobilier familial. L'OBO immobilier permet de lever cette contrainte. Comment ? En associant les membres d'une même famille au sein de la SCI, et de la sorte le patrimoine est protégé. 

Autre possibilité : vous transmettez les titres de la société à vos ayants-droits via une donation en pleine-propriété ou en nue-propriété. Dans ce cas, l'OBO est une stratégie de transmission patrimoniale avantageuse au niveau fiscal puisque en ayant recours à l'emprunt, la société peut abaisser de manière significative la fiscalité sur les titres. A l'arrivée, la fiscalité de la transmission du patrimoine est fortement réduite. 

Les points d'attention à considérer de l'OBO dans l'immobilier

Afin qu'une opération d'OBO immobilier ne soit pas considérée comme un abus de droit par l'administration fiscale, vous adjuger les services d'experts en fiscalité et en investissement est indispensable. Car dans certains cas, le fisc peut être amené à considérer que la création de la SCI sert uniquement l'objectif d'optimisation fiscale. Pour autant, un montage sain et équilibré, grâce à l'aide de professionnels, permet d'éviter cet écueil en amenant la preuve que la société est fondée dans une logique économique, et non uniquement fiscale.

Comme vous pouvez le constater, appliquer l'OBO au secteur de l'immobilier engendre des avantages non négligeables. Aussi, pour en profiter pleinement, nous vous recommandons chaudement de vous rapprocher d'experts du secteur.

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