Dans le cadre de notre offre en immobilier, voici la liste des risques que nous avons identifiés : 

- Risque de perte de capital : le véhicule d’investissement proposé par le Fonds n’offre aucune garantie de protection en capital.


- Risque lié à la liquidité des actifs : la stratégie d’investissement mise en œuvre par le Fonds repose sur l’investissement dans des actifs immobiliers non cotés qui, par définition, ne sont pas liquides. En conséquence, l’investisseur pourrait ne pas récupérer son investissement à tout moment.


- Risque lié à la gestion discrétionnaire : la stratégie mise en œuvre par le Fonds repose sur l’anticipation et la sélection. Il est donc possible que le véhicule d’investissement ne soit pas investi à tout moment en totalité sur le marché immobilier.


- Risque lié à la valorisation des titres en portefeuille : les investissements réalisés par le véhicule d’investissement sont non cotés, et par conséquent leur valeur est estimée par la société de gestion. Ainsi, cette valorisation peut ne pas refléter le prix reçu en contrepartie d’une cession ultérieure de ces titres.


- Risque lié à la dépréciation des actifs immobiliers : la valeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement est soumise à l’évolution du marché immobilier dans la zone où ils se situent. Une dépréciation de cette valeur n’est pas à exclure.


- Risque lié à l’effet de levier : des fluctuations sur le marché immobilier et le marché du crédit peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et augmenter sensiblement le coût de financement. L’effet de levier, qui permet d’augmenter la capacité d’investissement du véhicule, peut amplifier l’impact, dans la valeur liquidative, des risques liés au marché immobilier décrits au paragraphe précédent.


- Risque de contrepartie : un risque de défaillance d’une contrepartie de marché ou des locataires conduisant à un défaut de paiement.


- Risque de taux : le véhicule d’investissement reste exposé aux fluctuations des taux d’intérêt, malgré une politique éventuelle de couverture du risque de taux.

 

Votre diagnostic en quelques secondes.      Avec Sapians, nous partons de vos objectifs et de vos projets, pour un accompagnement sur mesure.   Identifiez immédiatement si nous avons une réponse adaptée à votre situation patrimoniale.

 

Pour aller plus loin, vous pourrez trouver sous ces liens, une liste des risques associés à chaque typologie d'investissement :

- Marchés financiers

- Dette privée

- Private equity

En résumé

Investir dans un fonds immobilier non coté expose à huit risques identifiés. Aucun n'est théorique : ils se matérialisent régulièrement, et le capital n'est jamais garanti.

  • Perte en capital et dépréciation des actifs : la valeur suit le marché de la zone où les biens se situent.
  • Illiquidité : les parts ne se revendent pas à volonté, le capital reste immobilisé.
  • Valorisation estimée par la société de gestion : le prix inscrit dans les reportings n'est pas un prix de marché constaté.
  • Effet de levier : il amplifie les gains comme les pertes, et renchérit le financement quand les taux montent.
  • Contrepartie et taux : défaut d'un locataire, hausse du coût de la dette, deux facteurs qui pèsent directement sur la distribution.

Chez Sapians, ces risques ne disparaissent pas : ils se dimensionnent, en limitant la part du patrimoine exposée et l'horizon auquel vous en aurez besoin.

Questions fréquentes

Pourquoi la valorisation d'un fonds immobilier est-elle un risque en soi ?

Parce qu'elle est estimée par la société de gestion, souvent sur la base d'expertises périodiques, et non constatée sur un marché. Elle peut donc s'écarter du prix réellement obtenu lors d'une cession — dans un sens comme dans l'autre.

L'effet de levier est-il toujours défavorable ?

Non, c'est un amplificateur. Il augmente le rendement quand les actifs se valorisent au-dessus du coût de la dette, et creuse la perte dans le cas inverse. Son niveau est l'un des premiers éléments à regarder dans un fonds.

Que se passe-t-il si je veux récupérer mon argent avant l'échéance ?

Sur un fonds fermé, ce n'est pas prévu : il faut attendre les cessions. Sur un fonds à fenêtres de rachat, les demandes peuvent être plafonnées ou suspendues si la trésorerie du fonds ne suffit pas.

Une faible volatilité affichée signifie-t-elle un faible risque ?

Non. Un actif immobilier n'est réévalué que quelques fois par an : la courbe paraît lisse parce que les points de mesure sont rares, pas parce que la valeur ne bouge pas. Le risque réel est celui du marché sous-jacent, augmenté de l'illiquidité.