Usufruit : comment utiliser le levier du démembrement pour transmettre votre patrimoine?

À RETENIR : Le démembrement permet de dissocier la jouissance d'un bien (usufruit) de sa propriété (nue propriété). Démembrer un bien avant de le transmettre réduit les droits de donation, car ceux-ci sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Au décès de l'usufruitier, les nus propriétaires récupèreront la pleine propriété sans droits supplémentaires

Transmettre son patrimoine tout en conservant ses revenus et la maîtrise de ses actifs : c'est l'équation que le démembrement permet de résoudre avec une précision que peu d'outils patrimoniaux atteignent. Mécanisme juridique issu du droit romain, il reste pourtant mal maîtrisé par beaucoup d'investisseurs, qui ne l'exploitent qu'à la marge ou trop tardivement.

Dans cet article, nous revenons sur le fonctionnement de l'usufruit, le barème fiscal applicable en 2025, ses usages concrets en matière de transmission et ses interactions avec des enveloppes comme l'assurance-vie ou les SCPI.

L'objectif : vous donner la lecture d'un family office sur un outil souvent réduit à sa dimension juridique, alors qu'il recèle un potentiel d'optimisation patrimoniale considérable.

Qu'est-ce que l'usufruit et comment fonctionne le démembrement de propriété ?

L'usufruit est un droit réel qui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être le propriétaire complet. Il résulte du démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété se combinent pour former la pleine propriété.

Concrètement, le droit de propriété se décompose en trois attributs : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer, notamment de le vendre). L'usufruitier détient l'usus et le fructus : il peut occuper le logement ou le louer pour en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire, lui, détient l'abusus, sans pouvoir jouir du bien ni en tirer de revenus.

Cette séparation des droits n'est pas une indivision. Usufruitier et nu-propriétaire détiennent des droits différents : chacun peut céder son droit indépendamment, mais la vente du bien en pleine propriété requiert l'accord des deux parties.

Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires. Pour aller plus loin sur les mécanismes de transmission, consultez notre article sur le démembrement de propriété.

Usufruit viager ou usufruit temporaire : quelle différence ?

L'usufruit viager est le plus courant : il dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Ce dispositif est fréquent dans les successions, il permet notamment au conjoint survivant de conserver l'usage du logement familial.

L'usufruit temporaire, quant à lui, est limité à une durée convenue à l'avance, souvent 10, 15 ou 20 ans. Il répond à une logique différente : organiser une transmission ciblée ou optimiser une situation fiscale sans attendre un décès. Un parent peut, par exemple, céder l'usufruit de parts de SCPI à un enfant étudiant pour lui procurer des revenus pendant quelques années, tout en récupérant la pleine propriété des parts à l'issue de la période.

Ces deux formes d'usufruit ne servent donc pas les mêmes objectifs : l'un sécurise un proche pour la vie, l'autre organise une répartition temporaire et calculée des droits patrimoniaux.

Comment est calculée la valeur de l'usufruit ?

Le barème fiscal de l'usufruit est l'outil de référence obligatoire pour l'administration fiscale lors du calcul des droits d'enregistrement pour les mutations à titre gratuit (successions, donations). Il applique une approche forfaitaire strictement basée sur l'âge de l'usufruitier au jour de la mutation : plus l'usufruitier est âgé, moins son droit a de valeur, et plus celle de la nue-propriété augmente. Ce barème est fixé par l'article 669 du Code général des impôts.

Source : Article 669 du CGI — Legifrance.gouv.fr

La logique est mécanique : plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible, et donc plus les droits de donation sont réduits. C'est pourquoi anticiper tôt une stratégie de démembrement change substantiellement son efficacité fiscale.

Exemple chiffré : un investisseur de 58 ans souhaite donner la nue-propriété d'un appartement évalué à 500 000 €. À cet âge, la valeur de la nue-propriété représente 50 % du bien, soit 250 000 €. Après application de l'abattement de 100 000 € par enfant, la base taxable tombe à 150 000 €. À l'extinction de l'usufruit, l'enfant récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.

Quels sont les droits et obligations de l'usufruitier ?

L'usufruitier dispose de prérogatives étendues sur le bien. Il peut l'occuper, le louer librement et percevoir les loyers. Il assume les charges courantes : impôts locaux, entretien, réparations légères. L'usufruitier doit également payer l'impôt sur le revenu sur ses revenus fonciers éventuels et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si son patrimoine immobilier excède 1 300 000 €. Pour optimiser votre exposition à l'IFI via le démembrement, consultez notre article sur la réduction d'IFI.

Le nu-propriétaire, de son côté, prend en charge les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, mais ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l'usufruit. En contrepartie, la valeur de la nue-propriété croît mécaniquement dans le temps, et la reconstitution de la pleine propriété s'opère en franchise totale d'impôt.

Comment utiliser l'usufruit pour optimiser la transmission de son patrimoine ?

Un parent peut donner la nue-propriété d'un bien à son enfant tout en conservant l'usufruit : il continue d'occuper le logement ou de percevoir les loyers, tout en anticipant la transmission. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Pour comprendre le calcul précis de ces droits, notre article sur le calcul des droits de succession détaille les mécanismes applicables.

Cette stratégie se combine avantageusement avec les abattements fiscaux disponibles : chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les quinze ans sans droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € en franchise totale.

Pour les chefs d'entreprise et les investisseurs qui gèrent leur patrimoine via une holding, le démembrement des parts sociales constitue un levier supplémentaire. En transmettant la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit et la gérance, le dirigeant maintient le contrôle opérationnel de la société tout en organisant la transmission progressive du capital. Ce montage s'articule également avec le Pacte Dutreil dans le cadre d'une transmission d'entreprise.

Pour les portefeuilles de SCPI, le même principe s'applique avec une efficacité fiscale souvent sous-estimée. Un dirigeant peut acquérir des parts de SCPI en démembrement : sa société acquiert l'usufruit temporaire (placement de trésorerie optimisé), tandis qu'il acquiert personnellement la nue-propriété. En faisant coïncider la fin du démembrement avec son départ à la retraite, il anticipe des revenus complémentaires pour l'avenir. Nous détaillons cette approche dans notre article sur la SCPI en démembrement.

Qu'est-ce que le quasi-usufruit et pourquoi la réforme 2025 change-t-elle la donne ?

Le quasi-usufruit porte sur des biens dits consomptibles : sommes d'argent, valeurs mobilières, portefeuilles financiers. Contrairement à l'usufruit classique, l'usufruitier peut les utiliser, dépenser ou investir librement, à condition de restituer l'équivalent en quantité et qualité à la fin de l'usufruit. Ce mécanisme génère une créance de restitution au profit du nu-propriétaire, prévue à l'article 587 du Code civil.

Jusqu'en 2024, cette créance de restitution était déductible de l'actif successoral de l'usufruitier décédé, créant une opportunité fiscale significative. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette stratégie avec le nouvel article 774 bis du Code général des impôts : les créances de restitution issues d'un quasi-usufruit ne sont plus déductibles, sauf rares exceptions.

Si vous avez mis en place ce type de montage avant 2025, un point avec votre notaire ou votre conseiller patrimonial s'impose pour réévaluer l'impact sur votre stratégie successorale.

Retrouvez les étapes clés d'une succession dans notre guide sur les étapes d'une succession. Sapians accompagne ses clients dans ce type de révision dans le cadre d'une approche patrimoniale globale.

Usufruit et assurance-vie : comment les combiner intelligemment ?

L'assurance-vie peut faire l'objet d'un démembrement de clause bénéficiaire, permettant de désigner un usufruitier (souvent le conjoint) et des nus-propriétaires (souvent les enfants) sur le capital versé au décès. Ce montage protège le conjoint survivant tout en préservant les droits des enfants à terme.

Cette combinaison présente un intérêt fiscal notable : la fiscalité spécifique de l’assurance-vie trouvera à s’appliquer pour chaque bénéficiaire dont les droits seront calculés en fonction du barème de l’article 669 du Code général des impôts. Ainsi par exemple, en cas de désignation d’un conjoint agé de 58 ans en usufruit et des enfants en nue propriété, le conjoint recevra l’intégralité des sommes en franchise d’impôt (le conjoint n’est pas taxé) et les enfants verront leur fiscalité réduite (taxés seulement sur 50% des capitaux).

Cette situation fait naître un quasi-usufruit, avec une créance de restitution que les enfants nu-propriétaires pourront déduire à la succession de l’usufruitier (exception à l’article 774 bis du Code général des impôts).

Notre article sur la donation entre époux détaille les interactions entre protection du conjoint et transmission aux enfants. Pour une stratégie plus large incluant des actifs de placement, l'assurance-vie luxembourgeoise offre un cadre particulièrement adapté au démembrement de clause bénéficiaire.

Quelles erreurs éviter dans la mise en place d'un usufruit ?

La première erreur est de confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation (DUH). Le DUH est plus restrictif : il permet seulement d'occuper le logement pour ses besoins personnels, sans pouvoir le louer. Sa valeur fiscale est généralement inférieure de 15 à 25 % à celle d'un usufruit équivalent.

La deuxième est de négliger les obligations d'entretien. L'usufruitier doit entretenir le bien avec soin. Tout manquement notable peut conduire à une action du nu-propriétaire et, dans les cas les plus graves, à une déchéance du droit d'usufruit.

La troisième, et c'est la plus coûteuse depuis 2025, est d'activer un montage de quasi-usufruit sans en mesurer les conséquences post-réforme. Le recours à un expert (notaire, avocat fiscaliste ou family office) n'est pas une précaution accessoire : c'est une condition de la sécurisation juridique et fiscale du montage.

Enfin, il est utile de rappeler qu’en matière d’IFI, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt, et qui déclare le bien dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.

L'usufruit est l'un des rares mécanismes patrimoniaux à répondre simultanément à trois objectifs : conserver les revenus de ses actifs, réduire l'assiette taxable lors de la transmission et protéger un proche sans se dessaisir du contrôle. Mais son efficacité dépend du moment où il est activé, de la qualité de la rédaction des actes et de sa cohérence avec l'ensemble de la stratégie patrimoniale. C'est précisément ce que nous faisons avec nos clients chez Sapians : construire des arbitrages qui tiennent sur la durée.

FAQ — Usufruit et démembrement de propriété

Qu'est-ce que l'usufruit en termes simples ?

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire. La propriété du bien appartient au nu-propriétaire, qui la récupère en pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Ce droit est défini à l'article 578 du Code civil.

Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?

L'usufruitier jouit du bien et perçoit ses revenus. Le nu-propriétaire détient la valeur patrimoniale du bien et en dispose librement à terme. Ensemble, ils forment la pleine propriété.

Comment est calculé le barème fiscal de l'usufruit en 2025 ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI et dépend de l'âge de l'usufruitier. Passé 61 ans, l'usufruit représente 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété 60 %. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.

Quels droits de donation paye-t-on lors d'une donation en démembrement ?

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la pleine propriété), selon le barème fiscal lié à l'âge de l'usufruitier. Au décès de ce dernier, la reconstitution de la pleine propriété s'effectue sans droits supplémentaires.

Qu'est-ce que le quasi-usufruit et pourquoi a-t-il été réformé en 2025 ?

Le quasi-usufruit porte sur des biens consomptibles (argent, titres). La loi de finances 2025 (art. 774 bis CGI) a supprimé la déductibilité de la créance de restitution de l'actif successoral, réduisant l'intérêt fiscal de ce montage sauf rares exceptions (clause bénéficiaire démembrée).

L'usufruitier doit-il payer l'IFI ?

Oui. En règle générale, l'usufruitier déclare la valeur du bien en pleine propriété à l'IFI (art. 968 CGI), sauf exceptions légales comme l'usufruit légal du conjoint survivant.

Peut-on démembrer des parts de SCPI ou de sociétés ?

Oui. Les parts de SCPI, de SCI ou de sociétés opérationnelles peuvent être démembrées. C'est un levier fréquemment utilisé pour organiser la transmission d'un patrimoine immobilier ou d'une entreprise familiale tout en conservant la gouvernance.

L'usufruit peut-il être temporaire ?

Oui. L'usufruit temporaire est limité à une durée fixée à l'avance (souvent 10 à 20 ans). Il est utilisé pour des objectifs précis : aider un proche, réduire l'IFI ou structurer un investissement en SCPI ou en immobilier locatif.