Faut-il s’attendre à un retour déguisé de l’ISF ? Dans cette vidéo, nous analysons en détail l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), son fonctionnement actuel, ses limites, et ce que pourrait changer la récente proposition de loi sur un impôt plancher sur la fortune globale.

Chez Sapians, nous suivons de près l’évolution des dispositifs fiscaux qui impactent directement les particuliers fortunés.

« Just Tips » est la série signée Sapians pour aider les dirigeants à piloter leur stratégie patrimoniale comme des pros (fiscalité, transmission, investissements...)

Dans ce nouvel épisode, Étienne de Saint Germain, family-officer chez Sapians, vous explique :

  • Comment fonctionne l’IFI en 2025
  • Qui est assujetti et comment le calculer
  • Les placements concernés (SCPI, SCI, immobilier direct…)
  • Ce que rapporte réellement l’IFI à l’État, face à l'ISF ou à l'impôt plancher
  • L’impact de la suppression de l’ISF en 2018
  • La proposition d’un impôt plancher à 2 % : à quoi s’attendre ?

 

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En résumé

L’ISF a été supprimé en 2018 et n’a pas été rétabli depuis : seul le patrimoine immobilier est aujourd’hui taxé, au titre de l’IFI. L’épisode fait le point sur ce que cet impôt recouvre réellement et sur ce que changerait, ou non, la proposition d’un impôt plancher sur la fortune globale.

  • L’IFI ne porte que sur l’immobilier, net des dettes déductibles. Les actifs financiers, portefeuilles titres, PEA, assurance-vie, private equity, liquidités, en sont exclus, à la différence de l’ancien ISF.
  • Le seuil d’assujettissement est atteint à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable au 1ᵉʳ janvier. En deçà, aucune déclaration IFI n’est due ; au-delà, l’impôt est calculé par tranches progressives.
  • Entrent notamment dans l’assiette l’immobilier détenu en direct, les parts de SCPI et de SCI, ainsi que la fraction immobilière de certaines unités de compte logées en assurance-vie.
  • Le rendement budgétaire de l’IFI est sans commune mesure avec celui de l’ancien ISF, ce qui nourrit le débat public sur son élargissement ou son remplacement.
  • La proposition d’un impôt plancher de 2 % sur la fortune globale reste à ce stade une proposition de loi : elle n’est pas en vigueur, et son assiette, qui engloberait les actifs financiers et professionnels, n’a rien de commun avec celle de l’IFI.
  • Anticiper ne consiste pas à restructurer son patrimoine sur la base d’un texte non adopté, mais à connaître son exposition actuelle et à repérer les leviers qui deviendraient pertinents si l’assiette changeait.

Chez Sapians, nous calculons l’exposition IFI réelle de nos clients, dettes déductibles comprises, et nous testons la sensibilité de leur patrimoine aux scénarios fiscaux en discussion sans anticiper sur des textes qui ne sont pas votés.

Questions fréquentes

L’ISF existe-t-il encore ?

Non. L’impôt de solidarité sur la fortune a été supprimé en 2018 et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière ; il n’a pas été rétabli depuis. Les débats récurrents sur un nouvel impôt sur la fortune portent sur des textes en discussion, non sur un dispositif en vigueur.

Qu’est-ce qui entre dans l’assiette de l’IFI ?

Uniquement l’immobilier, net des dettes déductibles : résidence principale, qui bénéficie d’un abattement de 30 %, immobilier locatif, parts de SCPI et de SCI, et fraction immobilière de certaines unités de compte en assurance-vie. Les portefeuilles titres, le PEA, le private equity et les liquidités en sont exclus.

À partir de quel montant est-on redevable ?

Lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer atteint 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier. Le calcul suppose de recenser l’ensemble des biens et des participations immobilières, puis d’en retrancher les dettes admises en déduction : c’est souvent là que se jouent les écarts d’appréciation avec l’administration.

Faut-il réorganiser son patrimoine en prévision d’un impôt plancher ?

Non, tant que le texte n’est pas adopté. Une proposition de loi peut être profondément remaniée ou abandonnée, et restructurer un patrimoine coûte cher en frais comme en fiscalité de sortie. Le réflexe utile consiste à connaître son exposition actuelle et à identifier à l’avance les leviers qui seraient pertinents si l’assiette venait à s’élargir aux actifs financiers.