Immobilier résidentiel en holding : ce que la taxe de 20 % change pour les dirigeants en 2026

Pour de nombreux dirigeants dont les liquidités étaient concentrées dans une holding, la tentation était forte d’investir cette trésorerie en immobilier, qu’il soit résidentiel ou locatif.

La loi de finances pour 2026 remet en cause une partie de ces montages, en particulier si la holding détient votre résidence principale. En effet, si vous occupez un bien appartenant à votre holding sans payer un loyer de marché, vous encourez, en plus du risque d’acte anormal de gestion, la taxe sur les actifs dits « somptuaires ».

Ainsi, la structuration du patrimoine immobilier du dirigeant revêt une attention particulière au regard des enjeux fiscaux qui l’accompagnent.

Dans cet article, nous comparons les différents modes de détention sous un aspect fiscal, nous détaillons les logements visés par la nouvelle taxe, et proposons la grille de décision que nous utilisons avec les dirigeants que nous accompagnons.

Comment l’immobilier résidentiel est-il imposé selon la structure de détention ?

À titre de rappel, il existe deux modes de détention d’un bien immobilier : une détention directe (qu’elle soit totale, indivise, ou démembrée) et indirecte (via une société, laquelle peut se trouver soumise à un régime de « translucidité » fiscale, on parlera de SCI à l’IR, ou au contraire « opaque », on parlera de SCI à l’IS).

En direct, les loyers nus s’ajoutent à vos revenus et sont taxés au barème progressif, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (les revenus fonciers ont échappé à la hausse de CSG de 2026). Dans la tranche marginale à 45 %, chaque euro de loyer supplémentaire est donc taxé à 62,2 %. La plus-value immobilière à la revente est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, et la résidence principale est exonérée de plus-value.

Une SCI à l’IR suit exactement la même fiscalité, chaque associé étant imposé sur sa quote-part. Son intérêt est juridique : organiser la gestion à plusieurs et transmettre progressivement par des donations de parts, éventuellement avec un démembrement de propriété.

Dans une SCI à l’IS, le résultat est soumis à l’impôt sur les sociétés : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés éligibles au taux réduit, 25 % au-delà. Mais cette structure bénéficie des règles commerciales, et notamment de la possibilité d’amortir le bâti pour réduire le résultat taxable. En contrepartie, à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, ce qui équivaut à restituer l’avantage fiscal permis par l’amortissement à la sortie.

Mais les dividendes subissent le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % en 2026 (voir notre article sur l’imposition des dividendes).

Deux régimes nuancent ce tableau. La location meublée (LMNP) permet d’amortir en direct, mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value de revente. Le statut du bailleur privé, créé en 2026, ouvre un amortissement de 3 % à 5,5 % par an en location nue, plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il vise les logements en immeuble collectif, neufs ou anciens rénovés, acquis jusqu’au 31 décembre 2028 et loués 9 ans, par une personne physique ou une SCI à l’IR uniquement.

La loi de finances pour 2027 pourrait modifier encore davantage les règles du jeu, dans une logique d’alignement des conditions de la location meublée sur celles de la location nue.

Quels logements la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales vise-t-elle ?

L’article 235 ter C du CGI, créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, frappe d’une taxe annuelle de 20 % certains actifs des sociétés à l’IS. Trois conditions cumulatives s’apprécient à la clôture de l’exercice : au moins 5 millions d’euros d’actifs, une personne physique détenant au moins 50 % des droits de vote ou financiers, et des revenus passifs (dividendes, intérêts, loyers) supérieurs à la moitié des produits.

L’assiette se limite aux biens dits somptuaires : yachts, aéronefs, véhicules non affectés à l’activité, vins, bijoux, métaux précieux et logements. Pour ces derniers, tout dépend du loyer. Un logement loué au prix du marché, à un tiers ou à l’associé lui-même, est exclu. Un logement mis gratuitement à la disposition de l’associé, ou loué en dessous du marché, est taxé sur sa valeur vénale.

La taxe s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Elle n’est pas déductible de l’IS, et les biens qui la supportent sont exonérés d’IFI l’année suivante. Notre article sur la taxe de 20 % sur les holdings détaille l’ensemble des actifs visés, et notre analyse de la loi de finances 2026 replace la mesure dans son contexte.

Combien la taxe peut-elle coûter à un dirigeant ?

Prenons un dirigeant qui a réalisé un apport-cession. Sa holding détient 8 millions d’euros, dont des placements financiers et un appartement parisien de 1,5 million d’euros acheté sans emprunt. Ses produits sont essentiellement des dividendes et des intérêts : les trois conditions sont réunies.

S’il occupe l’appartement gratuitement, la taxe atteint 300 000 € par exercice, soit 20 % de sa valeur. Le résultat est identique s’il se le loue 1 500 € par mois quand le marché local se situe à 4 000 €. Avec un bail au prix du marché, l’appartement sort de l’assiette.

La gratuité était déjà risquée : dans une société à l’IS, l’administration peut y voir un acte anormal de gestion, réintégrer le loyer dans le résultat et imposer l’avantage chez l’associé. Les résidences secondaires achetées par la holding sont les plus exposées : d’autres schémas existent pour acheter une résidence secondaire sans passer par la société à l’IS.

Comment arbitrer entre direct, SCI et holding à l’IS en 2026 ?

L’usage du bien décide en premier, puis la destination des loyers.

Que faire si un logement de votre holding est concerné ?

Trois leviers existent avant la clôture de 2026. Signer un bail au prix du marché sort le bien de l’assiette. Sortir le bien de la société, par vente ou distribution, déclenche une imposition de la plus-value dans la société, voire chez l’associé : l’opération se chiffre au cas par cas. Vérifier enfin les conditions elles-mêmes : la composition des produits et la chaîne de détention peuvent placer la holding hors du champ. Pour un bien que vous détenez en direct et dont vous voulez tirer des liquidités, l’OBO immobilier est une autre piste, et notre guide sur la réduction de l’IFI complète l’analyse.