Immobilier 2026 : décrypter le cycle pour bien investir — avec Jean-Baptiste Pracca, Mata Capital

On sort d’une correction historique. Les volumes d’investissement immobilier en Europe ont chuté à 145 milliards d’euros en 2023 — leur plus bas depuis 2009 — avant de remonter à 215 milliards en 2025. Les taux se sont normalisés. Les institutionnels reviennent, prudemment. Et pourtant, beaucoup d’investisseurs privés se trouvent dans une position inconfortable : ils savent que quelque chose s’est passé, mais ils ne savent pas encore si c’est le bon moment pour agir.

Jean-Baptiste Pracca est cofondateur de Mata Capital, société de gestion immobilière indépendante qu’il a créée il y a dix ans avec une conviction simple : l’immobilier est un métier d’opérateur, pas de détenteur passif. Il analyse le marché depuis les données brutes jusqu’aux comportements des grands acheteurs — fonds américains, familles patrimoniales, institutionnels européens.

Il est revenu dans Just Focus pour répondre à la question que tout le monde se pose : où en est-on vraiment, et que faire maintenant ?

Cet épisode existe aussi en podcast audio, sur toutes les plateformes d'écoute.

Au programme

• Les volumes d’investissement en Europe ont rebondi de 145 à 215 milliards entre 2023 et 2025 : est-ce une vraie reprise de cycle ou un faux départ ?
• Pourquoi le rendement locatif immobilier n’a jamais été négatif depuis 2001... Et ce que ça change dans la façon de piloter un portefeuille ?
• La gestion passive est-elle vraiment morte, ou y a-t-il encore des cas où elle fait sens ?
• SCPI : erreur de produit ou erreur d’allocation ? Où en sont-elles aujourd’hui ?
• Bureau, commerce, hôtellerie, résidentiel géré : quelle cartographie des classes d’actifs en 2026 ?
• Pour un investisseur privé avec 500 000 euros à allouer à l’immobilier : comment construire une allocation raisonnée ?

En résumé

Le cycle a tourné, mais pas de la même façon que les fois précédentes. La correction 2022-2024 a été plus profonde que celle de 2009 sur certains segments : les immeubles de bureaux secondaires ont perdu jusqu’à 100% de leur valeur en capital dans les zones périphériques. En moyenne, l’immobilier européen a subi une dévalorisation d’environ 25% depuis le pic de 2022. Mais les volumes remontent, les fonds américains et quelques familles patrimoniales aguerries achètent massivement depuis 18 mois : c’est l’un des signaux les plus fiables que le cycle bascule. La fenêtre de tir est bonne, à condition d’être long terme et sélectif.

La gestion passive ne crée plus de valeur seule. Entre 2010 et 2022, les taux compressaient mécaniquement les valorisations : même une gestion médiocre générait des plus-values. Ce cycle est terminé. Les taux longs vont rester structurellement plus élevés. La seule façon de générer une performance immobilière de 7 à 9% par an en total return (ce que nécessite une prime de risque cohérente) est d’augmenter les revenus locatifs de façon active : repositionnement, travaux, changement d’usage, maîtrise de l’exploitation. Ceux qui restent dans une logique d’achat-détention sans intervention se retrouveront avec 3 à 4% de rendement dans Paris : c'est insuffisant.

Pour l’investisseur privé, l’architecture est simple : deux tiers sur du long terme distributif, un tiers sur du value-added. Sur le premier volet : une sélection de SCPI diversifiées ou de fonds professionnels pour les patrimoines plus importants, on peut cibler 6 à 8% de total return sur 8 à 10 ans. Sur le second  : des fonds fermés ou des club deals en gestion active, on vise une revalorisation du capital sur 5 à 6 ans, sans distribution, avec un retour autour de 10 à 15%. Le tout avec une seule condition : avoir la capacité de ne pas vendre pendant les phases de turbulences. L’immobilier reste avant tout un temps long. Sapians peut vous aider à construire cette allocation.

Questions fréquentes

Est-ce que c’est encore le bon moment pour investir en immobilier ?

Jean-Baptiste Pracca est explicite : le momentum est bon, et il l’est souvent quand personne ne veut y aller. Les indicateurs qu’il suit — comportement des fonds américains, retour de familles patrimoniales qui ont déjà traversé plusieurs cycles — sont positifs. Les prix n’ont pas encore rebondi significativement (c’est toujours les volumes qui bougent en premier), ce qui laisse une fenêtre d’entrée raisonnable. Rester en attente d’une certitude totale, c’est souvent rater le cycle.

Pourquoi les SCPI ont-elles autant déçu ces dernières années ?

Ce n’est pas un problème de produit, c’est un problème d’allocation. Les SCPI ont été créées pour investir dans des commerces générateurs de revenus stables — un véhicule conçu pour distribuer, pas pour valoriser du capital. La plupart ont progressivement bascul dans le bureau à mesure que la collecte grossissait, parce que c’était la seule classe d’actifs capable d’absorber des volumes importants. Résultat : une concentration massive sur un segment qui s’est effondré. Les SCPI diversifiées qui ont maintenu une part de commerce s’en sortent beaucoup mieux.

Quel est l’intérêt du private equity immobilier par rapport à une SCPI classique ?

Dans certaines classes d’actifs — hôtellerie, résidentiel géré — la frontière entre propriétaire des murs et exploitant est si fine qu’être uniquement propriétaire des murs expose à un risque opérationnel majeur. Si l’exploitant fait défaut, le revenu s’arrête immédiatement. Maîtriser les deux — les murs et l’exploitation — permet de sécuriser le cash flow et d’aller chercher des performances supérieures à 10% par an. C’est l’approche que Mata Capital a développée sur l’hôtellerie depuis 2017.

Pourquoi le bureau est-il à la fois la classe d’actifs la plus sinistrée et l’une des convictions de Mata Capital ?

Précisément parce qu’il est sinistré. Le bureau central à Paris, aujourd’hui sous-évalué et vacant, offre une opportunité de repositionnement à des conditions d’achat très favorables. L’approche n’est pas de le détenir longtemps : c’est d’acheter obsolète, investir en travaux, louer à un utilisateur qui cherche de la qualité, cristalliser la valeur et vendre. C’est une conviction court-termiste, différente de la thèse commerce ou hôtellerie qui joue sur le long terme.

L’approche Sapians

1. Établir un diagnostic patrimonial complet — avant d’allouer à l’immobilier, identifier ce que vous détenez déjà (résidence principale, résidences secondaires, SCPI existantes) et distinguer l’immobilier de plaisir de l’immobilier d’investissement. Ce sont deux logiques différentes.
2. Construire une allocation en deux niveaux — un socle distributif long terme (SCPI sélectionnées ou fonds professionnels) pour générer du cash flow régulier, et une poche value-added à horizon 5-6 ans pour capter la revalorisation du capital dans le cycle actuel.
3. Sélectionner les véhicules avec rigueur — toutes les SCPI ne se valent pas, tous les fonds non plus. Sapians analyse la gestion, la diversification par classe d’actifs et par géographie, la solidité de l’équipe et le track record réel avant toute recommandation.
4. Accompagner dans la durée — l’immobilier est illiquide par nature. Nous veillons à ce que la part d’illiquidité dans votre patrimoine global reste cohérente avec vos besoins de liquidité réels, et nous suivons l’évolution des positions sur toute la durée de détention.

Vous souhaitez faire le point sur votre allocation immobilière ? Prenez rendez-vous avec un conseiller Sapians sur sapians.com.

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