Rendement
Le rendement désigne le gain ou la perte générée par un investissement sur une période donnée. ...
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Définition
Valeur de reconstitution (SCPI)
La valeur de reconstitution d'une SCPI permet de déterminer la valeur réelle des biens immobiliers détenues par la société.
La valeur de reconstitution, calculée une fois dans l'année, représente un indicateur clé de la santé d'une SCPI.
Le calcul de la valeur de reconstitution d'une SCPI consiste à additionner deux élements :
- La valeur de réalisation : cumul de la valeur vénale (valeur de marché) de chaque actif immobilier détenu par la SCPI ainsi que des actifs financiers (comptes courants, dépôts à terme....). La valeur de marché des biens immobiliers est calculée via une expertise réalisée par un professionnel indépendant et des expertes de la société gestionnaire.
- Les frais de reconstitution : coûts d'acquisition des actifs.
La valeur de reconstitution est différente de la valeur d'achat d'une part de SCPI. Le prix d'achat de la part de la SCPI ne variera que si il est inférieur ou supérieur de 10% à la valeur de reconstitution.
La différence entre ces deux valeurs constitue donc un amortisseur pour la SCPI qui n'est pas tenue de faire évoluer systématiquement le prix d'achat de sa part en cas de fluctuation faible du marché.
Etudier la valeur de reconstitution d'une SCPI est fondamentale lorsqu'on analyse la pertinence de cette dernière car elle permet d'anticiper une éventuelle hausse ou baisse du prix de part en fonction de l'écart avec le prix d'achat.
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En résumé
La valeur de reconstitution d'une SCPI représente ce qu'il faudrait dépenser pour reconstituer son patrimoine à l'identique : valeur vénale des actifs immobiliers + actifs financiers + frais et droits liés à l'acquisition. Elle sert de référence pour évaluer si le prix de souscription d'une SCPI est cohérent avec la valeur réelle de son patrimoine.
Questions fréquentes
Comment utiliser la valeur de reconstitution pour investir en SCPI ?
Si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, la SCPI se vend avec une décote (potentiel de revalorisation). S'il est supérieur, elle se vend avec une surcote. L'AMF impose que le prix de souscription reste dans une fourchette de +/- 10 % de la valeur de reconstitution.
À quelle fréquence la valeur de reconstitution est-elle mise à jour ?
Elle est calculée une fois par an sur la base d'expertises immobilières indépendantes. C'est un indicateur annuel, pas un prix de marché en temps réel.
L'approche Sapians
Nous comparons systématiquement le prix de souscription et la valeur de reconstitution de chaque SCPI recommandée pour vérifier la cohérence de la valorisation.
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