Au cœur du paysage fiscal français, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) représente un enjeu majeur pour ceux qui détiennent un patrimoine immobilier significatif. Ce guide va vous permettre de comprendre les subtilités de cet impôt. Découvrez les déductions et abattements éligibles, ainsi que des stratégies pour réduire votre IFI et continuer à développer votre patrimoine sans alourdir votre charge fiscale.
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L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier excède 1,3 millions d'euros. Cette imposition concerne tant les résidents fiscaux français que ceux établis à l'étranger, mais avec des particularités selon la localisation des biens immobiliers. Voici en quelques étapes simples comment calculer l’IFI :
L’IFI ne s’applique pas de la même façon aux résidents fiscaux français et à ceux à l’étranger. Les résidents fiscaux français sont imposables sur leur patrimoine immobilier mondial. L'IFI est dû sur l'ensemble des biens et droits immobiliers, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger. Pour les non-résidents fiscaux, en revanche, seule la pierre française entre en jeu dans le calcul de l'IFI. Les biens situés hors de France ne sont pas inclus dans l'assiette imposable.
Le concept de foyer fiscal pour l'Impôt sur le Revenu diffère de celui de l’IFI en raison des règles spécifiques qui déterminent quelles personnes sont incluses dans le calcul de l'IFI. Par exemple, l’enfant majeur rattaché pour l’IR n’est pas inclus dans le foyer fiscal IFI. A contrario, les concubins, bien que fiscalement indépendants pour l’IR, font imposition commune pour l'IFI.
Tous les biens et droits immobiliers détenus par chaque membre du foyer fiscal IFI doivent être répertoriés. Cela inclut non seulement les propriétés détenues en direct, mais aussi les droits détenus dans des entités immobilières. Pour autant, tous les immeubles ne sont pas soumis à l'IFI (nous revenons plus en détails dans la partie suivante sur les immeubles exclus de la taxation).
L'actif brut imposable est la somme de la valeur de tous les actifs imposables. Pour obtenir l'actif net, on soustrait de l'actif brut les dettes éligibles à la déduction. L'IFI est dû seulement si l'actif net dépasse 1 300 000 €.
0 à 800 000 € : 0 %
800 000 € à 1 300 000 € : 0,5 %
1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,7 %
2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 %
5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
L'IFI théorique est calculé en appliquant le barème progressif de l'IFI à l'actif net imposable.
L'IFI théorique cède la place à l'IFI définitif après imputation de diverses réductions et crédits d'impôt éligibles que nous détaillerons plus loin.
Bon à savoir : La règle de plafonnement de l’IFI veille à ce que le total des impôts (IFI + IR) payés par le contribuable ne dépasse pas 75 % de ses revenus. Si c'est le cas, l'IFI est plafonné.
Alors que l'IFI s'applique à une large part des actifs immobiliers (immeubles, parts de SCPI, résidence principale…), certains investissements font figure d’exception.
Les espaces dédiés à votre activité professionnelle, tels que les bureaux ou les locaux commerciaux, restent en dehors de l'assiette de l'IFI, à condition de constituer le cœur de votre activité. Pour être exclus de la base de taxation de l’IFI, le bien doit être utilisé directement et de manière régulière dans le cadre de l'exploitation professionnelle, et l'activité doit constituer votre occupation principale ou celle de votre conjoint.
Les investissements dans des terrains forestiers ou dans des parts de groupements forestiers peuvent bénéficier d'une exonération de 75% de leur valeur, sous réserve d’un engagement de gestion durable pendant une durée minimale (30 ans en détention directe, 2 ans via un groupement forestier).
Si vous détenez moins de 10% du capital social et des droits de vote d’une société opérationnelle (c’est-à-dire ayant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale), ses immeubles ne sont pas pris en compte dans la base taxable à l’IFI.
Les investissements en crowdfunding immobilier sont assimilés à des placements financiers. Par conséquent, ils n'entrent pas en compte dans le calcul de l’IFI.
Les fonds immobiliers en private equity adoptant une stratégie de type "value added" (création de valeur) permettent de tirer profit de l’investissement immobilier sans augmenter son impôt sur la fortune. Ces fonds se concentrent sur l'augmentation de la valeur des propriétés grâce à des restructurations, des rénovations ou des changements d'usage, avant de les revendre.
Cette stratégie leur permet de générer une potentielle plus-value élevée pour un horizon de placement relativement court en matière d’immobilier (généralement 5 à 8 ans). La nature active et impliquée de ces fonds dans la gestion des biens immobiliers, ainsi que leur stratégie d'investissement orientée vers la création de valeur, les excluent de l’assiette imposable de l'IFI.
Voici les principales stratégies permettant d’alléger cet impôt :
Votre résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale, avant d'entrer dans le calcul de l'IFI. Toutefois, cet avantage est réservé aux détentions directes, excluant les structures telles que les SCI.
Les dettes contractées pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de vos biens immobiliers sont déductibles de votre base taxable à l'IFI. Les emprunts immobiliers, les prêts pour travaux, et même certaines dettes fiscales (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…) peuvent donc jouer en votre faveur.
Bon à savoir : Les prêts in fine, dont le capital est remboursé à la dernière échéance, sont déductibles de la base taxable de façon dégressive, de la même façon qu’un prêt amortissable. Il ne s’agit donc pas d’un moyen de compenser l’augmentation de la base taxable issue d’un nouvel investissement pendant toute la durée du prêt.
Vous séparer de biens immobiliers pour investir dans des actifs financiers non taxables par l’IFI vous permet de diminuer votre base taxable. Cette stratégie est d’autant plus pertinente si votre patrimoine flirte avec le seuil de déclenchement de l’IFI. Il conviendra toutefois de prendre garde aux éventuels impôts sur les plus-values immobilières qui peuvent engendrer une charge fiscale supérieure à l’IFI.
Pour être accompagné dans des prises de décision aussi stratégiques, prenez rendez-vous avec un de nos experts.
La décote dite “d’illiquidité” vise à réduire la valeur des parts sociales de la SCI lors de la déclaration d'IFI. Cette réduction reflète les difficultés potentielles de revente des parts, dues à des facteurs tels que des clauses restrictives, un grand nombre d'associés, ou d'autres spécificités de la SCI rendant les parts moins liquides sur le marché qu’un bien immobilier détenu en direct.
Bien qu'elle ne soit pas formalisée comme un abattement à proprement parler, l'administration fiscale tolère généralement une décote d'illiquidité variant entre 10% et 20% de la valeur vénale des parts sociales, selon les spécificités de chaque SCI et le niveau d’engagement. L'application de cette décote doit être justifiée et raisonnable, sous peine de remise en cause par l'administration fiscale.
L'acquisition de la nue-propriété d'un bien, dont l'usufruit est détenu par un tiers , exclut la valeur de ce bien de votre assiette imposable pendant la période de démembrement, habituellement comprise entre 15 et 20 ans.
Cette stratégie de démembrement de la nue-propriété et de l’usufruit est également applicable aux parts de SCPI. Lisez cet article pour comprendre le fonctionnement d'une SCPI.
À noter : Les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans l’assiette taxable à l’IFI de l’usufruitier.
La donation temporaire d'usufruit (DTU) permet de réduire l'IFI en transférant l'usufruit d'un bien immobilier à une autre personne pour une période déterminée, souvent un enfant ou une organisation caritative. Cette technique sort la valeur du bien de l'assiette taxable de l'IFI du donateur. Dans le cas d’une DTU envers un enfant, assurez-vous que la donation ait une finalité autre que la simple optimisation fiscale pour éviter toute requalification en abus de droit (financement d’études, aide à l’acquisition d’un logement…).
Notez également que cette donation entre en compte à hauteur de 23% de la valeur du bien pour l’abattement de 100 000 € de dons par enfant sans droits par période de 15 ans. Par exemple, si vous donnez l’usufruit d’un studio valorisé à 200 000 € à votre enfant, et que votre tranche marginale d’IFI est à 1%, la donation engendrera une économie d’impôt de 2000€ par an et vous aurez consommé 46 000 € de droits de donations non taxés sur les 100 000 € alloués.
Les dons à des organismes d'intérêt général ou reconnus d'utilité publique offrent une réduction d’IFI à hauteur de 75% du montant de votre donation. Le plafond de réduction est fixé à 50 000 euros par an et par foyer fiscal.
Le statut de LMP est destiné aux propriétaires bailleurs de locations meublées dont le montant total des loyers perçus est supérieur aux autres revenus du foyer fiscal et d’au moins 23 000 €. Les biens immobiliers mis en location dans ce cadre sont exclus de l’assiette IFI sous condition que les revenus locatifs nets de charges et d’amortissement -autrement dit le bénéfice net- représentent plus de 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.
Si une partie de votre patrimoine immobilier se trouve à l’étranger, l’expatriation est un moyen de soustraire ces biens de l’assiette IFI. Car rappelez-vous, les résidents fiscaux français sont redevables de l’IFI sur leur patrimoine immobilier mondial, mais les non-résidents le sont exclusivement sur leurs biens situés en France. Attention toutefois à ce que d’autres impôts dans le pays d’accueil ne soient pas plus élevés et que l’exit-tax au moment du départ ne mette en cause l’intérêt de ce départ.
Attention ! Depuis le remplacement de l’ISF par l’IFI en 2018, l’investissement au capital de PME ne permet plus de bénéficier d’une réduction d’impôt.
L'Owner Buy-Out (OBO) immobilier, bien que ne permettant pas directement de réduire l'Impôt sur la Fortune Immobilière, est une technique patrimoniale ingénieuse pour continuer à développer son patrimoine immobilier tout en optimisant sa charge fiscale globale.
L’opération consiste pour le propriétaire à vendre son bien immobilier à une société qu'il détient, soumise à l’IS. Cette transaction, financée par la société au moyen d’un crédit, permet de profiter de l’effet de levier de l’emprunt bancaire tout en permettant au propriétaire de récupérer à titre personnel des liquidités qui pourront être réinvesties dans divers placements financiers.
Cette stratégie ne vise pas à réduire directement l'IFI, étant donné que la valeur de l'immobilier détenu par la société reste soumise à cet impôt et que l’emprunt contracté par la société n’entre pas dans la liste des dettes éligibles à la déduction. La base taxable demeure donc inchangée. Malgré cela, elle permet de faire baisser sa fiscalité de plusieurs façons.
D’une part, les loyers perçus par ces immeubles ne sont plus soumis à l’impôt sur le revenu, mais à l’IS puisque perçus par la holding. Or cette société pourra déduire de ses revenus les charges d’amortissement de l’immeuble et les intérêts d’emprunt, de sorte que son bénéfice sera quasi-nul voire négatif, de même que son imposition.
D’autre part, les liquidités issues de la vente pourront être investies sur des placements financiers bien moins imposés que l’immobilier. La flat tax, en effet, limite l’imposition des revenus du capital à 30%. Certains placements, tels que les FPCI fiscaux, permettent de profiter d’une fiscalité encore plus avantageuse avec à terme une exonération totale d’impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux).
Pour en savoir plus : découvrez notre guide complet sur l’OBO immobilier
Cette opération peut donc s’avérer particulièrement profitable pour les contribuables lourdement imposés au titre de leur patrimoine immobilier. Il s’agit toutefois d’une technique complexe où la structuration de l'opération, les conditions de financement et les implications fiscales doivent être étudiées avec soin. Si vous envisagez la mise en œuvre d’une opération d’OBO immobilier, nos équipes et nos partenaires notaires, banques privées et avocats fiscalistes s’assureront qu’elle soit réalisée dans le respect de la législation et qu'elle corresponde à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. N’hésitez pas à nous contacter.
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