Si vous envisagez d'investir en immobilier dans le neuf, le contrat de promotion immobilière (CPI) peut être une option sérieuse à envisager. Ce type de contrat de mandat est encore assez peu connu des investisseurs particuliers, et pourtant il présente des avantages en termes de fonctionnement. Il vous permet en somme de déléguer la construction d'un programme immobilier neuf pour un montant décidé en amont, sans avoir à faire réaliser ou à coordonner les travaux.
Mais un contrat de promotion immobilière peut dans certains cas représenter certaines limites qu'il est bon de connaître avant de se lancer. Alors, en quoi consiste un contrat de promotion immobilière ? Quel est son fonctionnement ? Quels sont les avantages dont vous pouvez bénéficier ? Quid de ses limites ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir dans cet article.
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Le contrat de promotion immobilière est un type de contrat de mandat conclu entre deux acteurs : un promoteur immobilier d'un côté et un maître d'ouvrage de l’autre. Selon cette définition, vous pouvez être considéré comme le maître d'ouvrage dès lors que vous êtes propriétaire d'un terrain à construire. Car le contrat de promotion immobilière consiste pour un propriétaire foncier à confier la conception, la construction et la livraison d'un programme immobilier à un promoteur.
Au niveau juridique, un contrat de promotion immobilière bénéficie d'une définition clairement établie dans le Code civil. L'article 1831-1 le définit ainsi comme suit : "Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.".
Ainsi, si vous êtes propriétaire d'un terrain constructible, ou envisagez de le devenir, le contrat de promotion immobilière peut être une solution intéressante afin de déléguer la construction d'un ou plusieurs biens immobiliers : maisons individuelles ou logements collectifs.
De la sorte, vous investissez en immobilier sans avoir à coordonner et piloter l'intégralité des opérations de construction. Car grâce à un contrat de promotion immobilière, le promoteur immobilier s'engage à construire le programme immobilier selon un prix défini et négocié en amont, pour votre compte. Le contrat de promotion immobilière vous permet ainsi de rester propriétaire du terrain, de devenir propriétaire du programme immobilier et in fine d'en tirer des revenus dans le cas d'un investissement locatif par exemple. Et ce, sans avoir à vous soucier des innombrables aspects techniques, légaux et administratifs liés à la construction d'un programme immobilier.
L'un des grands avantages d'un contrat de promotion immobilière est la globalité des actions menées par un promoteur à votre place, mais pour votre compte. En effet, les équipes du promoteur se chargent d'assurer la réalisation des formalités administratives, juridiques, financières qui ont trait à la mise sur pied complète des programmes immobiliers, depuis leur conception jusqu'à leur livraison.
Grâce au contrat de promotion immobilière, vous déléguez la réalisation de tous les aspects techniques. Vous n'avez pas à négocier et ni à traiter avec les architectes, les géomètres, les fournisseurs, les entreprises de construction.
Comme vous le voyez, le contrat de promotion immobilière simplifie considérablement la mise en œuvre d'un programme de construction dans le neuf. En tant qu'investisseur, vous confiez au promoteur :
la recherche des prestataires
les négociations tarifaires avec les différentes parties prenantes du programme
la réalisation des démarches administratives préalables - obtention du permis de construire, formalités notariales
le bornage du terrain par un géomètre, les relevés topographiques
la recherche de financement auprès des banques
les opérations complètes de construction
la livraison du programme immobilier
Le contrat de promotion immobilière que vous pouvez être amené à conclure avec un promoteur comporte des droits et des obligations impliquant chaque partie, à savoir vous-même et le promoteur. Voici celles qui doivent retenir votre attention.
Les obligations du promoteur immobilier l'engagent envers le maître d'ouvrage, à savoir vous. A travers le contrat, le promoteur s'engage ainsi à :
assurer l'exécution de l'intégralité des opérations de construction au prix négocié et défini à l'avance
garantir la bonne exécution des travaux
effectuer l'intégralité des tâches administratives, juridiques et financières liées à l'opération de promotion immobilière
Vous déléguez par contrat plusieurs droits au promoteur, à savoir le droit :
de passer des appels d'offres et d'accepter les propositions les plus intéressantes
de s'acquitter du paiement des factures des entreprises et des prestataires
Qu'en est-il de vos obligations ? En tant que maître d'ouvrage, la seule obligation qui vous incombe est celle d'honorer le paiement. Et ce, selon un certain échelonnement, soit :
un premier versement de 10% du montant de l'opération dès la signature du contrat,
50% (soit 40% supplémentaires), suite à la mise hors eau et hors air de l'ouvrage,
70% lorsque les travaux de menuiserie, de chauffage et d'équipements électriques sont achevés,
le solde restant dû, à la livraison.
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De par son fonctionnement, le contrat de promotion immobilière vous confère donc un certain nombre d'avantages. Mais afin de vous lancer dans une telle opération, il est indispensable d'en connaître également ses limites.
L'avantage principal et non des moindres d'un contrat de promotion immobilière réside dans la délégation de compétences. Il s'agit d'une solution pertinente et adaptée pour les investisseurs qui souhaitent devenir propriétaires de biens immobiliers à mettre en location. Et ce sans avoir à coordonner, réaliser et organiser l'intégralité des tâches techniques, juridiques, administratives et financières d'un projet immobilier.
De nombreux investisseurs optent pour la conclusion d'un contrat de promotion immobilière dès lors qu'ils sont propriétaires d'un terrain ou qu'ils envisagent de le devenir en vue de l'exploiter d'un point commercial. Pour un investissement immobilier, le contrat de promotion immobilière est donc avantageux. Vous restez propriétaire du terrain, vous devenez propriétaire des biens construits par le promoteur et vous en disposez comme bon vous semble. Dans le cas d'un investissement immobilier, une bonne option peut consister à confier la gestion locative des biens issus de la construction.
Si un contrat de promotion immobilière vous permet de bénéficier de la garantie biennale et de la garantie décennale du constructeur, il ne prévoit pas en revanche la garantie de parfait achèvement. Celle-ci est pourtant prévue par la loi dans une opération de construction classique. Elle ne l'est donc pas dans le cadre d'un contrat de promotion immobilière.
Autre point d'attention : la condition suspensive liée au prêt immobilier. Si vous comptez recourir au crédit immobilier pour financer votre investissement, et que vous envisagez à juste titre d'inclure une telle clause, cela peut être pénalisant si vous n'obtenez pas le financement. Car il n'est pas rare que les promoteurs immobilier demandent par contrat à percevoir une indemnité, une rémunération pour les tâches déjà effectuées.
Le contrat de promotion immobilière est aussi utilisé par les fonds immobiliers value-added sélectionnés par Sapians. Ces fonds à forte création de valeur peuvent avoir recours à ces contrats pour sécuriser les budgets de construction et/ou collaborer avec un promoteur stratégique. Vous pouvez apprécier la stratégie déployée par ces fonds en vous inscrivant sur Sapians.com ou en échangeant avec un de nos conseillers.
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